W Warszawie jest dziś 248 budynków, w których wolne jest co najmniej 500 m² biura, w tym 102 klasy A. Mediana czynszu ofertowego w klasie A to 18,00 €/m², opłaty eksploatacyjne około 30 zł/m². Sam czynsz za 500 m² to 108 000 € rocznie, a po negocjacji zwykle 15-25% mniej.
Przy 500 m² wybór jest największy, ale to też skala, przy której właściciel traktuje najemcę jako jednego z wielu. Pakiet zachęt trzeba więc wynegocjować, a nie czekać, aż zostanie zaproponowany. Warto też sprawdzić powierzchnie w podnajmie: gotowe, wykończone biura, które inne firmy oddają przed końcem swoich umów, nie trafiają do zwykłych ogłoszeń.
Ta strona zbiera to, czego nie ma w ogłoszeniach: ile naprawdę kosztuje 500 m² przez pięć lat umowy, gdzie takie powierzchnie są dostępne i ile czasu trzeba zarezerwować na cały proces. Co miesiąc liczymy stawki i pustostany w 924 istniejących warszawskich biurowcach na potrzeby OfficeList Pulse i raportów, a jako doradcy pracujemy wyłącznie po stronie najemcy.
Mediana czynszu ofertowego za m² miesięcznie, klasa A
544 tys. m²
Łącznie wolnej powierzchni w tych budynkach
Źródło: OfficeList Pulse, snapshot 924 istniejących budynków w Warszawie, 14 października 2026. Liczymy łączną wolną powierzchnię w budynku, więc nie zawsze jest to jedno piętro lub jeden moduł. Mediana dla wszystkich klas w tym segmencie: 15,00 €/m² czynszu i 29,00 zł/m² opłat eksploatacyjnych. Dane odświeżamy co miesiąc, a przed decyzją warto poprosić o aktualną listę.
Raport: Rynek biurowy Warszawa, czerwiec 2026
Szerszy obraz rynku: pustostany, czynsze w podziale na dzielnice i klasy budynków, nowa podaż i to, co z tego wynika dla najemcy negocjującego dziś umowę. Liczby na tej stronie odświeżamy co miesiąc (ostatnio 14 października 2026) prosto z bazy, z której budujemy raporty.
Połowa takich budynków stoi na Ochocie i Włochach albo na Mokotowie. Najwięcej wolnych powierzchni tej wielkości mają dzielnice z dużym zasobem starszych biurowców, gdzie właściciele mają najwięcej powodów, żeby ustąpić w negocjacjach. W lokalizacjach, gdzie takich budynków jest kilka, wybór trzeba planować z większym wyprzedzeniem.
Budynki z co najmniej 500 m² wolnej powierzchni biurowej według dzielnic, Warszawa, 14 października 2026
Dzielnica
Liczba budynków
Ochota i Włochy
63
Mokotów
63
Centrum
58
Wola
27
Praga
13
Ursynów
13
Wawer
4
Żoliborz
3
Wilanów
2
Białołęka
1
Bez przypisanej dzielnicy
1
Razem
248
Dla firmy, która chce przyciągnąć ludzi do biura, lokalizacja często przeważa nad stawką. Dla firmy, która liczy każdy metr, dzielnice z największą liczbą wolnych powierzchni dają dziś najwięcej pola do negocjacji. Obie decyzje są dobre, pod warunkiem, że zapadają po porównaniu ofert z kilku budynków, a nie po obejrzeniu jednego.
Budżet
Ile kosztuje 500 m² biura rocznie?
Stawka z ogłoszenia to początek rachunku. Poniżej pełny budżet dla 500 m² w budynku klasy A, liczony na medianach z 14 października 2026 i na standardowych pakietach zachęt przy umowie pięcioletniej.
Przykładowy budżet roczny dla 500 m² biura klasy A w Warszawie (założenia opisane pod tabelą)
Pozycja
Stawka
Rocznie
Czynsz ofertowy
18,00 €/m²/mies.
108 000 €
Czynsz efektywny po negocjacji (15-25% niżej)
13,50-15,30 €/m²/mies.
81 000 €-91 800 €
Opłaty eksploatacyjne
ok. 30 zł/m²/mies.
180 000 zł
Wykończenie powierzchni (jednorazowo)
1 000-1 300 €/m²
0,5-0,65 mln € minus kontrybucja właściciela
Założenia: mediana czynszu ofertowego w budynkach klasy A z wolnymi 500 m² (18,00 €) i mediana opłat eksploatacyjnych w tych budynkach (29,98 zł) wg OfficeList Pulse na 14.10.2026; czynsz efektywny 15-25% poniżej ofertowego po uwzględnieniu wakacji czynszowych i kontrybucji na wykończenie, na podstawie naszych raportów rynkowych; koszt wykończenia klasy A 1 000-1 300 €/m² wg naszej analizy budżetów fit-out z lipca 2026. Kontrybucja właściciela zależy od długości umowy i budynku, dlatego nie podajemy jednej kwoty.
Dwie rzeczy decydują o tym, po której stronie widełek wyląduje Twoja firma. Pierwsza to alternatywa: właściciel ustępuje wtedy, gdy wie, że rozmawiasz równolegle z dwoma innymi budynkami. Druga to czas: pakiet zachęt rośnie wraz z długością umowy, ale negocjowany pod presją terminu kurczy się do kilku miesięcy wakacji czynszowych. Więcej o tym, jak liczyć czynsz efektywny, piszemy w przewodniku negocjacyjnym, a o samych opłatach we wpisie o opłatach eksploatacyjnych w biurowcach.
Harmonogram
Ile trwa wynajęcie 500 m² i od czego zacząć?
Dla powierzchni 500-5 000 m² proces warto zacząć co najmniej 12 miesięcy przed planowaną datą wprowadzenia, a przy większych lub bardziej złożonych wymaganiach 18-24 miesiące. To nie margines bezpieczeństwa, tylko czas potrzebny na to, żeby mieć realny wybór.
01
Miesiące 18-12: potrzeby i budżet
Ile metrów naprawdę potrzebujecie przy obecnym modelu pracy, jakie dojazdy ma zespół i ile firma może wydać rocznie. Z tego wynika, w której dzielnicy i w jakiej klasie budynku szukać.
02
Miesiące 12-9: krótka lista
Z 248 budynków, w których wolne jest co najmniej 500 m², wybieramy 5-8 pasujących do lokalizacji, standardu i budżetu, razem z powierzchniami w podnajmie, których nie ma w ogłoszeniach.
03
Miesiące 9-6: negocjacje równoległe
Oferty z 2-3 budynków negocjowane jednocześnie. Tu rozstrzyga się stawka, wakacje czynszowe, kontrybucja na wykończenie i zapisy chroniące najemcę przez kolejne pięć lat.
04
Miesiące 6-1: projekt i wykończenie
Układ powierzchni, wizualizacje, wybór wykonawcy, nadzór nad budżetem i harmonogramem. Czas prac zależy od zakresu, dlatego planujemy go równolegle z negocjacjami.
05
Po wprowadzeniu: opieka nad umową
Kontrola rozliczeń opłat eksploatacyjnych, podnajem niewykorzystanych metrów, przygotowanie do kolejnej renegocjacji na długo przed końcem umowy.
Jeśli dziś macie biuro i umowa kończy się za rok lub dwa, zacznijcie od sprawdzenia, ile czasu zostało. Scenariusz pozostania i przeprowadzki liczymy równolegle, bo to właśnie konkurencja opcji obniża stawkę.
Realizacje
Biura około 500 m² w Warszawie, przy których doradzaliśmy najemcom
Sześć firm w tej skali, od 477 do 840 m², które prowadziliśmy od analizy potrzeb po podpisanie umowy. Kliknij, żeby zobaczyć, jak wyglądał proces i co udało się wynegocjować.
„Zespół Brookfield Partners wykazał się wysokim profesjonalizmem, doskonałą znajomością rynku oraz umiejętnością dostosowania rozwiązań do naszych potrzeb biznesowych.”
Dlaczego 500 m² warto wynajmować z doradcą najemcy?
Przy tej skali każde euro na metrze to 6 000 € rocznie, a każdy miesiąc wakacji czynszowych to 9 000 € czynszu, którego firma nie płaci. Po drugiej stronie stołu siedzi właściciel, który podpisuje takie umowy co tydzień, a firma robi to raz na pięć czy siedem lat.
Brookfield Partners reprezentuje wyłącznie najemców i nigdy właścicieli budynków, więc w negocjacjach nie ma klienta po drugiej stronie, którego moglibyśmy stracić. Wynagrodzenie doradcy najemcy pokrywa w praktyce rynkowej zwykle wynajmujący. Warszawskie projekty, przy których doradzaliśmy, pokazujemy wyżej, a opinie klientów zebraliśmy na stronie referencji.
Szukasz około 500 m² biura w Warszawie?
Napisz, ile osób ma pracować w biurze i kiedy chcecie się wprowadzić. Odpowiemy z krótką listą budynków, w których dziś jest wolne co najmniej 500 m², i z realnym budżetem.
Wiadomość wysłana!
Dziękujemy za wiadomość! Skontaktujemy się w ciągu 24 godzin roboczych.
Coś poszło nie tak
Spróbuj jeszcze raz lub skontaktuj się z nami bezpośrednio.
Biuro 500 m² w Warszawie - najczęstsze pytania
Ile kosztuje wynajem biura 500 m² w Warszawie?
Przy medianie czynszu ofertowego w budynkach klasy A z wolnymi 500 m² (18,00 euro za metr, 14 października 2026) sam czynsz za 500 m² to 108 000 € rocznie. Do tego opłaty eksploatacyjne około 30 zł za metr, czyli 180 000 zł rocznie. Po negocjacji wakacji czynszowych i kontrybucji na wykończenie czynsz efektywny przy umowie pięcioletniej jest zwykle o 15-25 procent niższy od ofertowego, czyli 81 000 €-91 800 € rocznie.
Ile budynków w Warszawie ma wolne 500 m² biura?
Według OfficeList Pulse na 14 października 2026 w Warszawie jest 248 istniejących budynków, w których wolne jest co najmniej 500 m² powierzchni biurowej, w tym 102 klasy A. Łącznie czeka w nich 544 tysięcy m². Najwięcej takich budynków jest na Ochocie i Włochach (63), na Mokotowie (63) i w Centrum (58).
W której dzielnicy Warszawy najłatwiej wynająć 500 m²?
Najwięcej budynków z wolnymi 500 m² jest na Ochocie i Włochach oraz na Mokotowie. Tam, gdzie wolnych powierzchni jest dużo, właściciele częściej konkurują o najemcę stawką i zachętami. W lokalizacjach z małą liczbą wolnych modułów wybór jest mniejszy, a stawki zwykle wyższe, więc tam szczególnie liczy się wczesne rozpoczęcie poszukiwań.
Ile trwa wynajęcie biura 500 m²?
Dla powierzchni 500-5 000 m² proces warto zacząć co najmniej 12 miesięcy przed planowaną przeprowadzką lub końcem obecnej umowy, a przy większych i bardziej złożonych projektach 18-24 miesiące. Ten czas idzie na analizę potrzeb, krótką listę budynków, negocjacje równoległe z kilkoma właścicielami, projekt i wykończenie powierzchni.
Czy przy 500 m² opłaca się korzystać z doradcy najemcy?
Tak, bo przy tej skali każde euro różnicy w stawce to 6 000 € rocznie, a w ciągu pięcioletniej umowy 30 000 €. Wynagrodzenie doradcy najemcy pokrywa w praktyce rynkowej zwykle wynajmujący, więc najemca nie ponosi kosztu jego pracy. Brookfield Partners reprezentuje wyłącznie najemców, nigdy właścicieli budynków.
TravelistWarszawa
NatekWarszawa
WorksmileWarszawa