Liczby z 91 warszawskich budynków, w których wolne jest co najmniej 2 000 m², stan na 14 października 2026
Zapytaj o krótką listę budynkówW Warszawie jest dziś 91 budynków, w których wolne jest co najmniej 2 000 m² biura, w tym 44 klasy A. Mediana czynszu ofertowego w klasie A to 17,00 €/m², opłaty eksploatacyjne około 30 zł/m². Sam czynsz za 2 000 m² to 408 000 € rocznie, a po negocjacji zwykle 15-25% mniej.
Przy 2 000 m² wybór jest wyraźnie węższy, a w części budynków wolna powierzchnia rozkłada się na kilka pięter. Za to najemca tej skali zapełnia znaczącą część budynku i ma silniejszą pozycję przy negocjowaniu kontrybucji na wykończenie, wakacji czynszowych i opcji powiększenia biura w przyszłości.
Ta strona zbiera to, czego nie ma w ogłoszeniach: ile naprawdę kosztuje 2 000 m² przez pięć lat umowy, gdzie takie powierzchnie są dostępne i ile czasu trzeba zarezerwować na cały proces. Co miesiąc liczymy stawki i pustostany w 924 istniejących warszawskich biurowcach na potrzeby OfficeList Pulse i raportów, a jako doradcy pracujemy wyłącznie po stronie najemcy.
Inne wielkości biura w Warszawie: 500 m² · 1 000 m² · 2 000 m²
Budynków z co najmniej 2 000 m² wolnej powierzchni
Z nich w klasie A
Mediana czynszu ofertowego za m² miesięcznie, klasa A
Łącznie wolnej powierzchni w tych budynkach
Źródło: OfficeList Pulse, snapshot 924 istniejących budynków w Warszawie, 14 października 2026. Liczymy łączną wolną powierzchnię w budynku, więc nie zawsze jest to jedno piętro lub jeden moduł. Mediana dla wszystkich klas w tym segmencie: 14,95 €/m² czynszu i 29,65 zł/m² opłat eksploatacyjnych. Dane odświeżamy co miesiąc, a przed decyzją warto poprosić o aktualną listę.
Szerszy obraz rynku: pustostany, czynsze w podziale na dzielnice i klasy budynków, nowa podaż i to, co z tego wynika dla najemcy negocjującego dziś umowę. Liczby na tej stronie odświeżamy co miesiąc (ostatnio 14 października 2026) prosto z bazy, z której budujemy raporty.
Zobacz raportSześć na dziesięć takich budynków stoi na Mokotowie albo na Ochocie i Włochach. Najwięcej wolnych powierzchni tej wielkości mają dzielnice z dużym zasobem starszych biurowców, gdzie właściciele mają najwięcej powodów, żeby ustąpić w negocjacjach. W lokalizacjach, gdzie takich budynków jest kilka, wybór trzeba planować z większym wyprzedzeniem.
| Dzielnica | Liczba budynków |
|---|---|
| Mokotów | 29 |
| Ochota i Włochy | 24 |
| Centrum | 19 |
| Wola | 11 |
| Ursynów | 4 |
| Praga | 3 |
| Żoliborz | 1 |
| Razem | 91 |
Dla firmy, która chce przyciągnąć ludzi do biura, lokalizacja często przeważa nad stawką. Dla firmy, która liczy każdy metr, dzielnice z największą liczbą wolnych powierzchni dają dziś najwięcej pola do negocjacji. Obie decyzje są dobre, pod warunkiem, że zapadają po porównaniu ofert z kilku budynków, a nie po obejrzeniu jednego.
Stawka z ogłoszenia to początek rachunku. Poniżej pełny budżet dla 2 000 m² w budynku klasy A, liczony na medianach z 14 października 2026 i na standardowych pakietach zachęt przy umowie pięcioletniej.
| Pozycja | Stawka | Rocznie |
|---|---|---|
| Czynsz ofertowy | 17,00 €/m²/mies. | 408 000 € |
| Czynsz efektywny po negocjacji (15-25% niżej) | 12,75-14,45 €/m²/mies. | 306 000 €-346 800 € |
| Opłaty eksploatacyjne | ok. 30 zł/m²/mies. | 720 000 zł |
| Wykończenie powierzchni (jednorazowo) | 1 000-1 300 €/m² | 2,0-2,6 mln € minus kontrybucja właściciela |
Założenia: mediana czynszu ofertowego w budynkach klasy A z wolnymi 2 000 m² (17,00 €) i mediana opłat eksploatacyjnych w tych budynkach (29,98 zł) wg OfficeList Pulse na 14.10.2026; czynsz efektywny 15-25% poniżej ofertowego po uwzględnieniu wakacji czynszowych i kontrybucji na wykończenie, na podstawie naszych raportów rynkowych; koszt wykończenia klasy A 1 000-1 300 €/m² wg naszej analizy budżetów fit-out z lipca 2026. Kontrybucja właściciela zależy od długości umowy i budynku, dlatego nie podajemy jednej kwoty.
Dwie rzeczy decydują o tym, po której stronie widełek wyląduje Twoja firma. Pierwsza to alternatywa: właściciel ustępuje wtedy, gdy wie, że rozmawiasz równolegle z dwoma innymi budynkami. Druga to czas: pakiet zachęt rośnie wraz z długością umowy, ale negocjowany pod presją terminu kurczy się do kilku miesięcy wakacji czynszowych. Więcej o tym, jak liczyć czynsz efektywny, piszemy w przewodniku negocjacyjnym, a o samych opłatach we wpisie o opłatach eksploatacyjnych w biurowcach.
Dla powierzchni 500-5 000 m² proces warto zacząć co najmniej 12 miesięcy przed planowaną datą wprowadzenia, a przy większych lub bardziej złożonych wymaganiach 18-24 miesiące. To nie margines bezpieczeństwa, tylko czas potrzebny na to, żeby mieć realny wybór.
Ile metrów naprawdę potrzebujecie przy obecnym modelu pracy, jakie dojazdy ma zespół i ile firma może wydać rocznie. Z tego wynika, w której dzielnicy i w jakiej klasie budynku szukać.
Z 91 budynków, w których wolne jest co najmniej 2 000 m², wybieramy 5-8 pasujących do lokalizacji, standardu i budżetu, razem z powierzchniami w podnajmie, których nie ma w ogłoszeniach.
Oferty z 2-3 budynków negocjowane jednocześnie. Tu rozstrzyga się stawka, wakacje czynszowe, kontrybucja na wykończenie i zapisy chroniące najemcę przez kolejne pięć lat.
Układ powierzchni, wizualizacje, wybór wykonawcy, nadzór nad budżetem i harmonogramem. Czas prac zależy od zakresu, dlatego planujemy go równolegle z negocjacjami.
Kontrola rozliczeń opłat eksploatacyjnych, podnajem niewykorzystanych metrów, przygotowanie do kolejnej renegocjacji na długo przed końcem umowy.
Jeśli dziś macie biuro i umowa kończy się za rok lub dwa, zacznijcie od sprawdzenia, ile czasu zostało. Scenariusz pozostania i przeprowadzki liczymy równolegle, bo to właśnie konkurencja opcji obniża stawkę.
Fragmenty listów referencyjnych od najemców z Warszawy. Pełne listy i ponad 50 kolejnych opinii znajdziesz na stronie referencji.
Abakus LogisticsWarszawa„Profesjonalizm, zaangażowanie oraz doskonała znajomość rynku nieruchomości były kluczowe dla sukcesu naszego projektu. Dzięki skutecznym negocjacjom udało nam się uzyskać bardzo korzystne warunki finansowe.”
„Wyjątkowy profesjonalizm, głęboka znajomość rynku nieruchomości biurowych oraz wysoka kultura biznesowa to cechy, które wyróżniają Brookfield Partners.”
Saint-GobainWarszawa„Efektywność, fachowość i profesjonalizm Brookfield Partners pozwoliły nam na wynegocjowanie bardzo korzystnych warunków najmu w prestiżowym budynku Varso Tower.”
Przy tej skali każde euro na metrze to 24 000 € rocznie, a każdy miesiąc wakacji czynszowych to 34 000 € czynszu, którego firma nie płaci. Po drugiej stronie stołu siedzi właściciel, który podpisuje takie umowy co tydzień, a firma robi to raz na pięć czy siedem lat.
Brookfield Partners reprezentuje wyłącznie najemców i nigdy właścicieli budynków, więc w negocjacjach nie ma klienta po drugiej stronie, którego moglibyśmy stracić. Wynagrodzenie doradcy najemcy pokrywa w praktyce rynkowej zwykle wynajmujący. Warszawskie projekty, przy których doradzaliśmy, pokazujemy wyżej, a opinie klientów zebraliśmy na stronie referencji.
Napisz, ile osób ma pracować w biurze i kiedy chcecie się wprowadzić. Odpowiemy z krótką listą budynków, w których dziś jest wolne co najmniej 2 000 m², i z realnym budżetem.
