W Warszawie jest dziś 169 budynków, w których wolne jest co najmniej 1 000 m² biura, w tym 74 klasy A. Mediana czynszu ofertowego w klasie A to 16,50 €/m², opłaty eksploatacyjne około 30 zł/m². Sam czynsz za 1 000 m² to 198 000 € rocznie, a po negocjacji zwykle 15-25% mniej.
Tysiąc metrów to dla właściciela najemca, o którego warto zawalczyć, ale jeszcze nie taki, dla którego przebuduje piętro. W tej skali najwięcej zależy od tego, czy negocjujesz z jednym budynkiem, czy masz na stole dwie, trzy realne oferty.
Ta strona zbiera to, czego nie ma w ogłoszeniach: ile naprawdę kosztuje tysiąc metrów przez pięć lat umowy, gdzie takie powierzchnie są dostępne i ile czasu trzeba zarezerwować na cały proces. Co miesiąc liczymy stawki i pustostany w 924 istniejących warszawskich biurowcach na potrzeby OfficeList Pulse i raportów, a jako doradcy pracujemy wyłącznie po stronie najemcy.
Inne wielkości biura w Warszawie: 500 m² · 1 000 m² · 2 000 m²
Dostępność
Biuro 1 000 m² w Warszawie w liczbach
169
Budynków z co najmniej 1 000 m² wolnej powierzchni
74
Z nich w klasie A
16,50 €
Mediana czynszu ofertowego za m² miesięcznie, klasa A
488 tys. m²
Łącznie wolnej powierzchni w tych budynkach
Źródło: OfficeList Pulse, snapshot 924 istniejących budynków w Warszawie, 14 października 2026. Liczymy łączną wolną powierzchnię w budynku, więc nie zawsze jest to jedno piętro lub jeden moduł. Mediana dla wszystkich klas w tym segmencie: 14,75 €/m² czynszu i 29,00 zł/m² opłat eksploatacyjnych. Dane odświeżamy co miesiąc, a przed decyzją warto poprosić o aktualną listę.
Raport: Rynek biurowy Warszawa, czerwiec 2026
Szerszy obraz rynku: pustostany, czynsze w podziale na dzielnice i klasy budynków, nowa podaż i to, co z tego wynika dla najemcy negocjującego dziś umowę. Liczby na tej stronie odświeżamy co miesiąc (ostatnio 14 października 2026) prosto z bazy, z której budujemy raporty.
Sześć na dziesięć takich budynków stoi na Ochocie i Włochach albo na Mokotowie. Najwięcej wolnych powierzchni tej wielkości mają dzielnice z dużym zasobem starszych biurowców, gdzie właściciele mają najwięcej powodów, żeby ustąpić w negocjacjach. W lokalizacjach, gdzie takich budynków jest kilka, wybór trzeba planować z większym wyprzedzeniem.
Budynki z co najmniej 1 000 m² wolnej powierzchni biurowej według dzielnic, Warszawa, 14 października 2026
Dzielnica
Liczba budynków
Ochota i Włochy
50
Mokotów
49
Centrum
34
Wola
17
Ursynów
9
Praga
4
Żoliborz
3
Białołęka
1
Wawer
1
Bez przypisanej dzielnicy
1
Razem
169
Dla firmy, która chce przyciągnąć ludzi do biura, lokalizacja często przeważa nad stawką. Dla firmy, która liczy każdy metr, dzielnice z największą liczbą wolnych powierzchni dają dziś najwięcej pola do negocjacji. Obie decyzje są dobre, pod warunkiem, że zapadają po porównaniu ofert z kilku budynków, a nie po obejrzeniu jednego.
Budżet
Ile kosztuje 1 000 m² biura rocznie?
Stawka z ogłoszenia to początek rachunku. Poniżej pełny budżet dla 1 000 m² w budynku klasy A, liczony na medianach z 14 października 2026 i na standardowych pakietach zachęt przy umowie pięcioletniej.
Przykładowy budżet roczny dla 1 000 m² biura klasy A w Warszawie (założenia opisane pod tabelą)
Pozycja
Stawka
Rocznie
Czynsz ofertowy
16,50 €/m²/mies.
198 000 €
Czynsz efektywny po negocjacji (15-25% niżej)
12,38-14,03 €/m²/mies.
148 500 €-168 300 €
Opłaty eksploatacyjne
ok. 30 zł/m²/mies.
360 000 zł
Wykończenie powierzchni (jednorazowo)
1 000-1 300 €/m²
1,0-1,3 mln € minus kontrybucja właściciela
Założenia: mediana czynszu ofertowego w budynkach klasy A z wolnymi 1 000 m² (16,50 €) i mediana opłat eksploatacyjnych w tych budynkach (30,02 zł) wg OfficeList Pulse na 14.10.2026; czynsz efektywny 15-25% poniżej ofertowego po uwzględnieniu wakacji czynszowych i kontrybucji na wykończenie, na podstawie naszych raportów rynkowych; koszt wykończenia klasy A 1 000-1 300 €/m² wg naszej analizy budżetów fit-out z lipca 2026. Kontrybucja właściciela zależy od długości umowy i budynku, dlatego nie podajemy jednej kwoty.
Dwie rzeczy decydują o tym, po której stronie widełek wyląduje Twoja firma. Pierwsza to alternatywa: właściciel ustępuje wtedy, gdy wie, że rozmawiasz równolegle z dwoma innymi budynkami. Druga to czas: pakiet zachęt rośnie wraz z długością umowy, ale negocjowany pod presją terminu kurczy się do kilku miesięcy wakacji czynszowych. Więcej o tym, jak liczyć czynsz efektywny, piszemy w przewodniku negocjacyjnym, a o samych opłatach we wpisie o opłatach eksploatacyjnych w biurowcach.
Harmonogram
Ile trwa wynajęcie 1 000 m² i od czego zacząć?
Dla powierzchni 500-5 000 m² proces warto zacząć co najmniej 12 miesięcy przed planowaną datą wprowadzenia, a przy większych lub bardziej złożonych wymaganiach 18-24 miesiące. To nie margines bezpieczeństwa, tylko czas potrzebny na to, żeby mieć realny wybór.
01
Miesiące 18-12: potrzeby i budżet
Ile metrów naprawdę potrzebujecie przy obecnym modelu pracy, jakie dojazdy ma zespół i ile firma może wydać rocznie. Z tego wynika, w której dzielnicy i w jakiej klasie budynku szukać.
02
Miesiące 12-9: krótka lista
Z 169 budynków, w których wolne jest co najmniej 1 000 m², wybieramy 5-8 pasujących do lokalizacji, standardu i budżetu, razem z powierzchniami w podnajmie, których nie ma w ogłoszeniach.
03
Miesiące 9-6: negocjacje równoległe
Oferty z 2-3 budynków negocjowane jednocześnie. Tu rozstrzyga się stawka, wakacje czynszowe, kontrybucja na wykończenie i zapisy chroniące najemcę przez kolejne pięć lat.
04
Miesiące 6-1: projekt i wykończenie
Układ powierzchni, wizualizacje, wybór wykonawcy, nadzór nad budżetem i harmonogramem. Czas prac zależy od zakresu, dlatego planujemy go równolegle z negocjacjami.
05
Po wprowadzeniu: opieka nad umową
Kontrola rozliczeń opłat eksploatacyjnych, podnajem niewykorzystanych metrów, przygotowanie do kolejnej renegocjacji na długo przed końcem umowy.
Jeśli dziś macie biuro i umowa kończy się za rok lub dwa, zacznijcie od sprawdzenia, ile czasu zostało. Scenariusz pozostania i przeprowadzki liczymy równolegle, bo to właśnie konkurencja opcji obniża stawkę.
Realizacje
Biura około 1 000 m² w Warszawie, przy których doradzaliśmy najemcom
Pięć firm w tej skali, od FinTechu po usługi certyfikacyjne, które prowadziliśmy od analizy potrzeb po podpisanie umowy. Kliknij, żeby zobaczyć, jak wyglądał proces i co udało się wynegocjować.
Fragmenty listów referencyjnych od najemców z Warszawy. Pełne listy i ponad 50 kolejnych opinii znajdziesz na stronie referencji.
BLIKWarszawa
„Wyjątkowy profesjonalizm, głęboka znajomość rynku nieruchomości biurowych oraz wysoka kultura biznesowa to cechy, które wyróżniają Brookfield Partners.”
Marzena MarkowiczDyrektor Departamentu Administracji
„Efektywność, fachowość i profesjonalizm Brookfield Partners pozwoliły nam na wynegocjowanie bardzo korzystnych warunków najmu w prestiżowym budynku Varso Tower.”
„Brookfield Partners wykazał się profesjonalizmem, terminowością i pełnym zaangażowaniem na każdym etapie projektu. Dzięki ich wsparciu cały proces przebiegł sprawnie i bez stresu.”
Dlaczego 1 000 m² warto wynajmować z doradcą najemcy?
Przy tej skali każde euro na metrze to 12 000 € rocznie, a każdy miesiąc wakacji czynszowych to 16 500 € czynszu, którego firma nie płaci. Po drugiej stronie stołu siedzi właściciel, który podpisuje takie umowy co tydzień, a firma robi to raz na pięć czy siedem lat.
Brookfield Partners reprezentuje wyłącznie najemców i nigdy właścicieli budynków, więc w negocjacjach nie ma klienta po drugiej stronie, którego moglibyśmy stracić. Wynagrodzenie doradcy najemcy pokrywa w praktyce rynkowej zwykle wynajmujący. Warszawskie projekty, przy których doradzaliśmy, pokazujemy wyżej, a opinie klientów zebraliśmy na stronie referencji.
Szukasz około 1 000 m² biura w Warszawie?
Napisz, ile osób ma pracować w biurze i kiedy chcecie się wprowadzić. Odpowiemy z krótką listą budynków, w których dziś jest wolne co najmniej 1 000 m², i z realnym budżetem.
Wiadomość wysłana!
Dziękujemy za wiadomość! Skontaktujemy się w ciągu 24 godzin roboczych.
Coś poszło nie tak
Spróbuj jeszcze raz lub skontaktuj się z nami bezpośrednio.
Biuro 1 000 m² w Warszawie - najczęstsze pytania
Ile kosztuje wynajem biura 1 000 m² w Warszawie?
Przy medianie czynszu ofertowego w budynkach klasy A z wolnymi 1 000 m² (16,50 euro za metr, 14 października 2026) sam czynsz za 1 000 m² to 198 000 € rocznie. Do tego opłaty eksploatacyjne około 30 zł za metr, czyli 360 000 zł rocznie. Po negocjacji wakacji czynszowych i kontrybucji na wykończenie czynsz efektywny przy umowie pięcioletniej jest zwykle o 15-25 procent niższy od ofertowego, czyli 148 500 €-168 300 € rocznie.
Ile budynków w Warszawie ma wolne 1 000 m² biura?
Według OfficeList Pulse na 14 października 2026 w Warszawie jest 169 istniejących budynków, w których wolne jest co najmniej 1 000 m² powierzchni biurowej, w tym 74 klasy A. Łącznie czeka w nich 488 tysięcy m². Najwięcej takich budynków jest na Ochocie i Włochach (50), na Mokotowie (49) i w Centrum (34).
W której dzielnicy Warszawy najłatwiej wynająć 1 000 m²?
Najwięcej budynków z wolnym tysiącem metrów jest na Ochocie i Włochach oraz na Mokotowie. Tam, gdzie wolnych powierzchni jest dużo, właściciele częściej konkurują o najemcę stawką i zachętami. W lokalizacjach z małą liczbą wolnych modułów wybór jest mniejszy, a stawki zwykle wyższe, więc tam szczególnie liczy się wczesne rozpoczęcie poszukiwań.
Ile trwa wynajęcie biura 1 000 m²?
Dla powierzchni 500-5 000 m² proces warto zacząć co najmniej 12 miesięcy przed planowaną przeprowadzką lub końcem obecnej umowy, a przy większych i bardziej złożonych projektach 18-24 miesiące. Ten czas idzie na analizę potrzeb, krótką listę budynków, negocjacje równoległe z kilkoma właścicielami, projekt i wykończenie powierzchni.
Czy przy 1 000 m² opłaca się korzystać z doradcy najemcy?
Tak, bo przy tej skali każde euro różnicy w stawce to 12 000 € rocznie, a w ciągu pięcioletniej umowy 60 000 €. Wynagrodzenie doradcy najemcy pokrywa w praktyce rynkowej zwykle wynajmujący, więc najemca nie ponosi kosztu jego pracy. Brookfield Partners reprezentuje wyłącznie najemców, nigdy właścicieli budynków.
BLIKWarszawa
Saint-GobainWarszawa
Bureau VeritasWarszawa