Czynsze: 14,26 €/m² pod kontrolą podaży
Średni czynsz ofertowy dla powierzchni dostępnej wzrósł od początku 2023 r. o 1,2 €/m², ale od sześciu kwartałów pozostaje w wąskim paśmie 14,1-14,5 €. Wysoka dostępność skutecznie hamuje presję na wzrosty. Górny segment rynku to 16-20 €/m².
Najwyższe stawki ofertowe
| Budynek | €/m² | Pustostan | Dostępne m² |
|---|
| Plac Wolności 4 | 19,90 | 19,2% | 250 |
| Wielka 27 / Artefakt | 16,50 | 33,0% | 3 000 |
| Infinity | 16,25 | 10,3% | 1 921 |
| Brama Oławska | 16,00 | 35,1% | 4 206 |
| Twelve | 16,00 | 24,3% | 371 |
Rozpiętość stawek w obrębie miasta sięga 1,6× - od ok. 12,50 €/m² na Psim Polu po ok. 20 €/m² w butikowych adresach Starego Miasta. Mediana opłat eksploatacyjnych (25,00 zł/m²) dodaje do kosztu najmu równowartość ok. 5,9 €/m² - łączny koszt brutto pozostaje wyraźnie niższy niż w Warszawie (17,17 € + 29,05 zł).
Perspektywa Brookfield Partners. Stawka ofertowa to dopiero punkt wyjścia. Realny koszt efektywny (NER) - po wakacjach czynszowych, kontrybucji na fit-out i innych zachętach - jest we Wrocławiu typowo od kilkunastu do nawet dwudziestu kilku procent niższy od wartości wyjściowych przy umowie 5-letniej. W obiektach z dostępnością powyżej 25% zachęty regularnie przekraczają standard rynkowy.
Pustostany i dostępność: utrzymujący się wysoki pustostan
Dostępna od ręki powierzchnia wynosi 269 tys. m² - o 9 tys. m² więcej niż rok temu i o 53 tys. m² więcej niż na początku 2023 r. Współczynnik pustostanów przekroczył 20% i należy do najwyższych wśród polskich miast.
Największe skupiska wolnej powierzchni
| Budynek | Lokalizacja | Klasa | Czynsz | Wolne m² |
|---|
| Dominikański A/B | Stare Miasto | A | 14,75 € | 15 866 |
| Centrum Orląt | Stare Miasto | B | 13,50 € | 13 827 |
| Bema Plaza | Stare Miasto | B | 13,50 € | 11 454 |
| Quorum A | Szczepin | A | 15,30 € | 11 251 |
| Grunwaldzki Center | Śródmieście | A | 13,50 € | 9 914 |
Do tego 11,3 tys. m² w podnajmie (poza oficjalnym pustostanem) - na Szczepinie, w Centrum i na Krzykach. Podnajem bywa o 20-40% tańszy od najmu bezpośredniego i na ciasnych Krzykach bywa jedną z niewielu dróg szybkiego wejścia do dzielnicy.
Perspektywa Brookfield Partners. Realna podaż dla najemcy = pustostan + podnajem + zwolnienia w horyzoncie 12 miesięcy. Tak liczona dostępność przekracza 280 tys. m².
Dzielnice: dwie prędkości jednego miasta
Trzy dzielnice - Centrum, Fabryczna i Krzyki - skupiają 90% zasobu. Ale to dwa różne rynki: w Centrum i na Szczepinie pustostan sięga 28% i wybór jest ogromny, podczas gdy Krzyki (8,1%) i Psie Pole (4,0%) są niemal w pełni wynajęte.
Rynek biurowy Wrocławia wg dzielnic (stan na 07.2026)
| Dzielnica | Budynki | Zasób (m²) | Pustostan | Pustostan (m²) | Podnajem (m²) | Czynsz (€/m²) | Opł. ekspl. (zł) |
|---|
| Centrum | 69 | 598 049 | 27,64% | 165 285 | 3 810 | 14,28 | 25,00 |
| Fabryczna | 30 | 314 134 | 19,35% | 60 775 | — | 13,68 | 26,69 |
| Krzyki | 22 | 251 282 | 8,05% | 20 228 | 2 610 | 16,14 | 21,23 |
| Szczepin | 5 | 70 705 | 28,02% | 19 812 | 4 916 | 14,90 | 23,00 |
| Psie Pole | 5 | 54 244 | 4,02% | 2 180 | — | 12,54 | 19,00 |
Centrum łączy największy zasób z największym wyborem: 165 tys. m² wolnej powierzchni to więcej niż całe zasoby wielu miast regionalnych. Najwyższe stawki notują Krzyki - efekt niskiej dostępności i nowego zasobu (Swobodna SPOT).
Podaż i perspektywa: 0,13% zasobu w budowie
Aktywność deweloperska praktycznie zamarła: w budowie pozostaje jeden kameralny obiekt o powierzchni 1 660 m² wobec 1,29 mln m² zasobu. Deweloperzy czekają na wchłonięcie nadwyżki - do końca 2026 r. rynek praktycznie nie urośnie.
W budowie
| Budynek | Lokalizacja | m² | Oddanie |
|---|
| Pasaż Porto R | Stare Miasto · B | 1 660 | 4Q 2026 |
Ostatnio oddane
| Budynek | Lokalizacja | m² | Rok |
|---|
| Pasaż Victoria | Stare Miasto · B | 780 | 2026 |
| Swobodna SPOT Bud. A | Krzyki · A | 14 556 | 2025 |
Wskaźniki kwartalne
| Wskaźnik | 2024 Q4 | 2025 Q1 | 2025 Q2 | 2025 Q3 | 2025 Q4 | 2026 Q1 | 2026 Q2 | Dziś |
|---|
| Dostępność (m²) | 257 305 | 253 462 | 259 710 | 263 997 | 267 182 | 281 875 | 268 775 | 268 280 |
| Pustostany | 19,03% | 18,73% | 19,19% | 19,59% | 19,83% | 20,48% | 20,86% | 20,82% |
| Czynsz (€/m²) | 14,20 | 14,51 | 14,06 | 14,12 | 14,23 | 14,31 | 14,39 | 14,26 |
Perspektywa Brookfield Partners (II poł. 2026). Spodziewamy się utrzymania wysokiej dostępności i dalszej rywalizacji wynajmujących pakietami zachęt, zwłaszcza w Centrum. Jednocześnie w segmencie nowych budynków klasy A wybór będzie się zawężał z każdym kwartałem. Najemcom rekomendujemy równoległe prowadzenie renegocjacji i scenariusza relokacji - konkurencja opcji to najskuteczniejsza dźwignia obniżenia kosztu efektywnego.
Metodologia
Raport opracowano na podstawie danych OfficeList Pulse - autorskiej platformy analitycznej Brookfield Partners monitorującej 131 budynków nowoczesnego zasobu biurowego (klasy A i B) we Wrocławiu; stan na 03.07.2026. Czynsze: średnie stawki ofertowe ważone dla powierzchni dostępnej; opłaty eksploatacyjne: mediana ofertowanych zaliczek. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty w rozumieniu przepisów prawa; decyzje najmu rekomendujemy poprzedzić analizą indywidualną.
