Czynsze: 14,38 €/m² - stawki w miejscu, zachęty w grze
Średni czynsz ofertowy dla powierzchni dostępnej wzrósł od początku 2023 r. o 0,9 €/m², ale od siedmiu kwartałów pozostaje w paśmie 14,3-14,5 €. Rok do roku stawka jest praktycznie bez zmian - presję rynkową widać w pakietach zachęt, nie w czynszach nominalnych. Górny segment to 17-20 €/m².
Najwyższe stawki ofertowe
| Budynek | €/m² | Pustostan | Dostępne m² |
|---|
| Fabryczna Office Park - B7 | 19,40 | 100,0% | 7 716 |
| Tischnera Green Park | 18,00 | w budowie | 24 000 |
| Fabryczna Office Park - B4 | 17,90 | 1,5% | 166 |
| Benaco | 17,80 | 27,6% | 889 |
| CB Lubicz I | 17,50 | 17,8% | 3 454 |
| CB Lubicz II | 17,50 | 13,3% | 782 |
Rozpiętość średnich stawek między rejonami sięga 26% - od 13,08 €/m² na Północnym Zachodzie po 16,44 €/m² w Śródmieściu. Mediana opłat eksploatacyjnych (22,00 zł/m²) dodaje do kosztu najmu równowartość ok. 5,2 €/m² - łączny koszt brutto pozostaje wyraźnie niższy niż w Warszawie.
Perspektywa Brookfield Partners. Stawka ofertowa to dopiero punkt wyjścia. Przy pustostanie bliskim 19% realny koszt efektywny (NER) - po wakacjach czynszowych, kontrybucji na fit-out i innych zachętach - jest w Krakowie typowo 15-25% niższy od wartości wyjściowych przy umowie 5-letniej. W obiektach z dostępnością powyżej 25% zachęty regularnie przekraczają standard rynkowy.
Pustostany i dostępność: nadwyżka topnieje powoli
Dostępna od ręki powierzchnia wynosi 340 tys. m² - o 32 tys. m² mniej niż na szczycie z początku 2024 r. Współczynnik pustostanów zszedł poniżej 19% (najniżej od trzech lat), ale spadek jest silnie nierównomierny geograficznie.
Największe skupiska wolnej powierzchni
| Budynek | Rejon | Klasa | Czynsz | Wolne m² |
|---|
| KREO | Południe | A | 14,50 € | 13 733 |
| Rondo Business Park | Płn. Wschód | B | 13,80 € | 12 627 |
| Eximius Park 400 | Płn. Zachód | B | 11,50 € | 10 500 |
| Enterprise Park | Południe | A | 14,25 € | 9 971 |
| Quattro Business Park A | Płn. Wschód | A | 14,50 € | 9 910 |
Do tego 26,8 tys. m² w podnajmie (poza oficjalnym pustostanem) koncentruje się w Śródmieściu - 15,5 tys. m² w rejonie o zaledwie 8,6% pustostanu. Podnajem bywa o 20-40% tańszy od najmu bezpośredniego i w centrum Krakowa to często jedyna droga do atrakcyjnych adresów.
Perspektywa Brookfield Partners. Realna podaż dla najemcy = pustostan + podnajem + zwolnienia w horyzoncie 12 miesięcy. Tak liczona dostępność sięga 367 tys. m², o ok. 8% więcej niż oficjalny wskaźnik.
Rejony: cztery rejony, cztery prędkości
Dwa rejony - Południe i Śródmieście - skupiają 69% zasobu. Rozpiętość dostępności jest największa w Polsce: od 8,6% w Śródmieściu, które jest już rynkiem wynajmującego, po 36,4% na Północnym Zachodzie, gdzie wolna jest ponad jedna trzecia powierzchni.
Rynek biurowy Krakowa wg rejonów (stan na 08.2026)
| Rejon | Budynki | Zasób (m²) | Pustostan | Pustostan (m²) | Podnajem (m²) | Czynsz (€/m²) | Opł. ekspl. (zł) |
|---|
| Południe | 84 | 714 329 | 17,71% | 126 524 | 9 379 | 14,00 | 22,00 |
| Śródmieście | 58 | 529 751 | 8,60% | 45 540 | 15 489 | 16,44 | 23,33 |
| Płn. Wschód | 37 | 287 140 | 25,36% | 72 808 | 1 971 | 14,33 | 20,50 |
| Płn. Zachód | 31 | 261 014 | 36,44% | 95 112 | — | 13,08 | 21,50 |
Śródmieście notuje najwyższe stawki (16,44 €/m²) przy najniższej dostępności - tam działa presja wynajmującego. Północny Zachód i Wschód to łącznie 168 tys. m² wolnej powierzchni w parkach biznesowych - najgłębsze pole negocjacyjne w kraju. Niski pustostan Śródmieścia częściowo równoważy rekordowy podnajem (15,5 tys. m²).
Podaż i perspektywa: 1,9% zasobu w budowie
Aktywność deweloperska pozostaje niska, ale nie zamarła: w budowie jest 33,7 tys. m² wobec 1,79 mln m² zasobu - wszystkie trzy projekty na Południu. W 2026 r. oddano już 34 tys. m² (WITA, Fabryczna B7) - najwięcej od kilku lat. Śródmieście i północ miasta nie urosną co najmniej do 2028 r.
W budowie
| Budynek | Lokalizacja | m² | Oddanie |
|---|
| Tischnera Green Park | Południe · A | 24 000 | 2026/27 |
| Soneta | Południe · A | 8 670 | 2027 |
| Schindler Office | Południe · A | 1 000 | 07.2026 |
Ostatnio oddane
| Budynek | Lokalizacja | m² | Rok |
|---|
| WITA | Śródmieście · A | 26 700 | 2026 |
| Fabryczna OP - B7 | Śródmieście · A | 7 716 | 2026 |
| Stella Office | Płn. Zachód · A | 7 700 | 2025 |
Wskaźniki kwartalne
| Wskaźnik | 2024 Q4 | 2025 Q1 | 2025 Q2 | 2025 Q3 | 2025 Q4 | 2026 Q1 | 2026 Q2 | Dziś |
|---|
| Dostępność (m²) | 351 341 | 341 731 | 344 493 | 340 029 | 339 098 | 334 805 | 336 696 | 339 984 |
| Pustostany | 20,59% | 19,99% | 19,89% | 19,71% | 19,74% | 19,27% | 19,01% | 18,97% |
| Czynsz (€/m²) | 14,26 | 14,33 | 14,39 | 14,38 | 14,42 | 14,51 | 14,33 | 14,38 |
Perspektywa Brookfield Partners (II poł. 2026). Spodziewamy się dalszego, powolnego spadku pustostanów przy stabilnych stawkach nominalnych. Rywalizacja wynajmujących przenosi się na zachęty, zwłaszcza na północy miasta. Najemcom z umowami do 2028 r. rekomendujemy równoległe prowadzenie renegocjacji i scenariusza relokacji - konkurencja opcji to najskuteczniejsza dźwignia obniżenia kosztu efektywnego.
Metodologia
Raport opracowano na podstawie danych OfficeList Pulse - autorskiej platformy analitycznej Brookfield Partners monitorującej 210 budynków nowoczesnego zasobu biurowego (klasy A i B) w Krakowie; stan na 31.07.2026. Czynsze: średnie stawki ofertowe ważone dla powierzchni dostępnej; opłaty eksploatacyjne: mediana ofertowanych zaliczek. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty w rozumieniu przepisów prawa; decyzje najmu rekomendujemy poprzedzić analizą indywidualną.
