Instytucje, podatki i brak wieżowców - tak działa rynek biur w Brukseli

Transkrypcja

Ostatnio zacząłem publikować krótkie filmy z danymi o rynku biurowym w Polsce i serię będę kontynuował. Ale codziennie spotykam ciekawych ludzi z wiedzą z pierwszej ręki - i tym też chcę się dzielić. Dziś rozmawiamy o brukselskim rynku biur, moim zdaniem najbardziej unikalnym w Europie.

Gościem jest Krzysztof Pradota, starszy doradca w Business Space (sieć Exis Global), który zajmuje się kompleksowym doradztwem dla najemców biur w Belgii i Luksemburgu. Znamy się z międzynarodowej organizacji Exis Global, zrzeszającej firmy reprezentujące wyłącznie najemców przy renegocjacjach i relokacjach.

Krzysztof studiował architekturę w Brukseli i pracował tam jako architekt, w 2012 r. wrócił do Polski (nieruchomości hotelowe i logistyczne), a trzy lata temu wrócił do Brukseli - już na stałe do doradztwa biurowego.

Bruksela jest bardzo zróżnicowana kulturowo, ale językiem codziennym pozostaje francuski (obok niderlandzkiego jako urzędowego). Belgia to kraj federalny: Bruksela, frankofońska Walonia i niderlandzkojęzyczna Flandria - w biznesie flamandzkim, np. w Antwerpii czy Gandawie, niderlandzki jest kluczowy.

Podaż biurowa Brukseli z aglomeracją to ok. 14 mln m² - mniej więcej tyle, co suma ośmiu największych rynków w Polsce (Warszawa ma ok. 6,7 mln m²). Sama dzielnica europejska to już 3,5 mln m².

Skąd tak duża podaż? Belgia ma skomplikowany system federalny - mnóstwo instytucji federalnych, flamandzkich i walońskich, z których większość ma biura także w Brukseli. To generuje znacznie więcej najemców niż w kraju bez trzech niezależnych rządów.

Instytucje unijne to ok. 1,9 mln m² (niecałe 15% rynku). Do tego dochodzą podmioty obsługujące Komisję i Parlament, lobbing, federacje przemysłowe, wyspecjalizowane kancelarie, duże firmy prywatne i media - wszyscy muszą być fizycznie na miejscu. Sama siedziba NATO to jeden budynek ok. 250 tys. m².

W Brukseli nie ma wieżowców w warszawskim rozumieniu - obowiązuje twardy limit wysokości. Najwyższy budynek, South Tower, jest o ponad połowę niższy niż Varso Tower; bliżej mu do starego Intraco. Dzielnica europejska to niskie budynki, 7-12 pięter.

Stawki zależą od dzielnicy. W dzielnicy europejskiej prime rent to ok. 400 €/m²/rok plus VAT (ok. 33 €/m²/mies.), trochę powyżej warszawskiego prime; pustostan jest bardzo niski, 4-5%, więc o dobrą powierzchnię trudno. To rynek małych modułów (300-600 m²); duże, jednolite metraże bierze zwykle Komisja - i wtedy potrafi wynająć cały budynek naraz, nawet 20 tys. m².

Ważna specyfika: w Belgii podatek od nieruchomości płaci najemca. W Brukseli to ok. 70 €/m²/rok, ale np. w Zaventem przy lotnisku (Flandria) już tylko ok. 10-12 €/m²/rok. Przy kilku tysiącach m² i umowie na 9-12 lat różnica daje ogromne oszczędności.

Poza dzielnicą europejską są jeszcze: ścisłe centrum i dzielnica północna (część CBD, tu stoją wieżowce) - łącznie ok. 4,5 mln m², pustostan ok. 11%, prime rent ok. 365 €; tu wynajmują się duże powierzchnie dla banków i ubezpieczycieli. Pas okalający CBD ma 12-13% pustostanu, ale wiele biur jest przerabianych na mieszkania. Peryferie (2,5 mln m², przy lotnisku) mają ok. 16% pustostanu i dużo nowej podaży w pipeline; tam prime rent to ok. 215 € - praktycznie połowa dzielnicy europejskiej.

Krzysztof wskazuje trzy trendy istotne dla doradcy najemcy. Pierwszy to optymalizacja powierzchni po COVID - presja na redukcję i dopasowanie do pracy hybrydowej (zwykle 2-3 dni w biurze). Drugi to odchodzenie od długich umów na rzecz elastyczności - coworking i biura serwisowane. Trzeci to stary zasób z lat 60-80 wymagający modernizacji, co winduje standard i wpływa na czynsze.

W przeciwieństwie do Warszawy, gdzie większość budynków ma 10-15 lat, Bruksela ma dużo obiektów z lat 60-80. Paradoksalnie polskie opóźnienie gospodarcze bywa atutem: nasz zasób jest nowy, z certyfikatami ESG i lepiej przygotowany na dyrektywy unijne.

Nowa podaż w Brukseli to ok. 230 tys. m² rocznie (2025 i podobnie 2026) - w Warszawie mniej więcej połowa tego. Dobre, jakościowe budynki potrafią komercjalizować się latami, a na peryferiach nowej podaży wciąż przybywa mimo wysokiego pustostanu.

Wymowny jest jeden wskaźnik: International Workplace Group (Regus) planuje w Belgii wzrost z 60 do 200 centrów do 2030 r. - ponad trzykrotnie. Klientami są zarówno małe firmy, jak i większe podmioty biorące całe lub pół piętra dla siebie, ceniące elastyczność i brak kosztu fit-outu w bilansie.

Perspektywa: wysoki koszt fit-outu i brak elastyczności długich umów będą pchać coraz więcej firm w stronę modeli flex. To specyfika dojrzałego rynku, której elementy mogą z czasem pojawić się także w Polsce.

Rozmowę nagraliśmy, gdy Krzysztof był akurat w USA. Na koniec, prywatnie: Krzysztof jest też dostawcą belgijskich czekoladek, które według obu rozmówców biją na głowę szwajcarskie. W kolejnym odcinku planujemy temat belgijskich deweloperów obecnych w Polsce, m.in. Ghelamco.