Biuro 1 000 m² w Warszawie kosztuje dziś przy medianach rynkowych około 1,33 mln zł rocznie: 924 tys. zł czynszu, 358 tys. zł opłat eksploatacyjnych i kilkadziesiąt tysięcy za prąd na własnym liczniku. W 2027 roku do tej kwoty trzeba dołożyć od 42 do 63 tys. zł, zależnie od tego, jaki wskaźnik HICP wpisze się w styczniową waloryzację i ile z podwyżki energii zarządca przeniesie do opłat. Poniżej rachunek krok po kroku, z miejscem na własne liczby.
Listopad to miesiąc, w którym dyrektorzy finansowi domykają budżety, a zarządcy budynków rozsyłają budżety opłat eksploatacyjnych. Koszt biura rośnie w 2027 roku z trzech niezależnych powodów naraz i każdy z nich ma inny mechanizm. Zebraliśmy je w jednym wyliczeniu, żeby można było je wpisać do arkusza za jednym razem.
Punkt wyjścia: ile kosztuje biuro 1 000 m² w 2026 roku
Przyjmujemy najemcę, który płaci stawki na poziomie dzisiejszych median rynkowych dla Warszawy. Dane z OfficeList Pulse za III kwartał 2026, które opisaliśmy w raporcie o rynku warszawskim: średni czynsz ofertowy 17,52 EUR/m², mediana zaliczki na opłaty eksploatacyjne 29,80 zł/m². Kurs euro według NBP z 29 października 2026: 4,3951 zł.
| Pozycja | Wyliczenie | Rocznie |
|---|---|---|
| Czynsz | 17,52 EUR × 1 000 m² × 12 × 4,3951 | 924 000 zł |
| Opłaty eksploatacyjne | 29,80 zł × 1 000 m² × 12 | 357 600 zł |
| Prąd na liczniku najemcy | 50 000 kWh × 0,878 zł | 43 900 zł |
| Razem | 1 325 500 zł |
Dwie uwagi do tabeli. Czynsz z umowy podpisanej kilka lat temu może być inny niż dzisiejsza stawka ofertowa: zwykle wyższy, jeśli przeszedł przez waloryzacje z lat 2022-2023, albo niższy, jeśli umowa jest świeża i wynegocjowana z zachętami. Zużycie prądu na liczniku najemcy to założenie do podmiany na liczbę z własnych faktur. Cena 0,878 zł/kWh to średnia dla odbiorców zużywających 500-2 000 MWh rocznie w Polsce w pierwszym półroczu 2026 według Eurostatu, bez VAT.
Pozycja pierwsza: waloryzacja czynszu od 1 stycznia 2027
Czynsz w euro jest co roku podnoszony o wskaźnik HICP dla strefy euro. We wrześniu 2026 roczna inflacja w strefie euro wyniosła 3,8%, najwięcej od 2023 roku. To, jaki wskaźnik trafi do Twojej faktury, zależy od definicji w umowie. Jeśli umowa odwołuje się do zmiany grudzień do grudnia, a odczyty z ostatniego kwartału utrzymają poziom z września, waloryzacja wyniesie około 3,8%. Jeśli do średniej rocznej, będzie niższa, bo rok zaczął się od 1,7% w styczniu i 1,9% w lutym. Przy wrześniowym poziomie do końca roku średnia za 2026 wyjdzie około 3,0%.
| Scenariusz | Wskaźnik | Dodatkowy koszt czynszu w 2027 |
|---|---|---|
| Średnia roczna HICP | 3,0% | +27 700 zł |
| Grudzień do grudnia | 3,8% | +35 100 zł |
Wyliczenie: 924 000 zł × wskaźnik. Odczyty HICP: Eurostat, komunikat z 16.10.2026.
Do tego dochodzi kurs. Czynsz jest rozliczany w złotych po kursie NBP, więc każdy 1% osłabienia złotego to kolejne 9 200 zł rocznie przy tym metrażu. Budżet w złotych warto liczyć z kursem o kilka groszy wyższym niż dzisiejszy. Jak działa sama klauzula indeksacyjna i co da się w niej zmienić, opisaliśmy w tekście o waloryzacji czynszu HICP.
Pozycja druga: opłaty eksploatacyjne
Zaliczka na 2027 rok przyjdzie od zarządcy w grudniu. W III kwartale 2026 mediana ofertowanych zaliczek w Warszawie wzrosła o 2,6% kwartał do kwartału, z 29,05 do 29,80 zł/m². Na 2027 rok dwa czynniki ciągną budżety w górę: płaca minimalna, która od stycznia rośnie o 3% do 4 950 zł i przekłada się na ochronę oraz sprzątanie, oraz energia, o której niżej.
| Scenariusz | Wzrost zaliczki | Dodatkowy koszt w 2027 |
|---|---|---|
| Ostrożny, na poziomie inflacji | 3% | +10 700 zł |
| Wysoki, z przeniesieniem podwyżki energii | 6% | +21 500 zł |
Wyliczenie: 357 600 zł × wzrost. Scenariusze to nasze założenia, nie prognoza rynkowa.
Zaliczka to nie cena. Po roku wynajmujący rozlicza ją z kosztami, które faktycznie poniósł, i wtedy przychodzi dopłata albo zwrot. Dlatego do budżetu na 2027 warto wpisać także rezerwę na rozliczenie roku 2026, zwykle kilka procent rocznej zaliczki. Ile wynoszą opłaty w innych miastach i co dokładnie w nich siedzi, pokazujemy w tekście o wysokości opłat eksploatacyjnych.
Pozycja trzecia: prąd
Energia wchodzi do rachunku dwa razy: przez licznik najemcy i przez części wspólne w opłacie eksploatacyjnej. Kontrakt na dostawy energii w 2027 roku kosztował na giełdzie we wrześniu 556 zł/MWh, o 28% więcej niż w marcu. Cena hurtowa to mniej więcej połowa rachunku biurowca, więc jeśli budynek kupuje energię po bieżących cenach, rachunek za prąd może wzrosnąć o kilkanaście procent. Jeśli zarządca zakontraktował część wolumenu wcześniej, wzrost będzie mniejszy. Stawki opłaty mocowej na 2027 rok URE ogłosi jesienią i to kolejna niewiadoma.
| Scenariusz | Wzrost ceny energii | Dodatkowy koszt na liczniku najemcy |
|---|---|---|
| Energia częściowo zakontraktowana | 7% | +3 100 zł |
| Energia po cenach z września | 14% | +6 100 zł |
Wyliczenie: 43 900 zł × wzrost. Kontrakt BASE_Y-27: TGE za PAP Biznes.
Skąd się biorą te ceny, dlaczego w Polsce prąd dla firm jest droższy niż w Niemczech i o co zapytać zarządcę, zanim zaakceptujesz budżet, piszemy w tekście o cenie prądu w biurowcu.
Ile dołożyć do budżetu na 2027
| Pozycja | Scenariusz ostrożny | Scenariusz wysoki |
|---|---|---|
| Waloryzacja czynszu | +27 700 zł | +35 100 zł |
| Opłaty eksploatacyjne | +10 700 zł | +21 500 zł |
| Prąd na liczniku najemcy | +3 100 zł | +6 100 zł |
| Razem | +41 500 zł (+3,1%) | +62 700 zł (+4,7%) |
Dla biura 500 m² kwoty są o połowę mniejsze, dla 2 000 m² dwa razy większe, bo wszystkie trzy pozycje rosną proporcjonalnie do metrażu. Nie ma w tym wyliczeniu kursu euro, rozliczenia opłat za 2026 rok, parkingu ani podwyżek z aneksów, które same w sobie mogą przesunąć wynik o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Co z tym zrobić, zanim budżet się zamknie
Trzy pozycje, trzy różne momenty, w których da się na nie wpłynąć.
- Waloryzacja. Na 2027 rok jest już przesądzona, ale warto sprawdzić, czy wynajmujący zastosuje wskaźnik zgodnie z definicją w umowie: strefa euro, a nie cała Unia, właściwy okres odniesienia. Przy przedłużeniu umowy to moment na limit rocznego wzrostu.
- Opłaty eksploatacyjne. Budżet od zarządcy można zakwestionować przed akceptacją. Pytaj o cenę energii przyjętą do budżetu, zużycie części wspólnych w MWh i pozycje, które nie powinny obciążać najemców. Listę takich pozycji opisaliśmy w tekście o dziesięciu kosztach do wyłączenia.
- Prąd na liczniku. Umowa powinna mówić, że energia jest refakturowana po koszcie zakupu, bez marży. Jeśli nie mówi, to temat na najbliższy aneks.
Jeśli umowa kończy się w 2027 lub 2028 roku, ten rachunek jest też punktem wyjścia do rozmowy o tym, czy zostać, czy się przenieść. Stawki ofertowe w Warszawie rosną, ale czynsz efektywny po zachętach jest zwykle o 15-25% niższy od wyjściowego, a to zupełnie zmienia porównanie z obecną, zwaloryzowaną stawką. Gdzie dziś są wolne powierzchnie tej wielkości, pokazujemy na stronie biuro 1 000 m² w Warszawie.
