Biurowiec w Polsce płaci dziś za energię elektryczną 0,88 zł/kWh netto, o 77% więcej niż w pierwszej połowie 2021 roku i o 15% więcej niż średnio w Unii. Po dwóch latach spadków cena znów rośnie: w pierwszym półroczu 2026 była o 7% wyższa niż pół roku wcześniej, a kontrakt na dostawy w 2027 roku podrożał na giełdzie o 28% między marcem a wrześniem. Najemca nie widzi faktury za prąd, ale płaci ją w opłacie eksploatacyjnej. Budżety na 2027 rok właśnie powstają i to jest moment, żeby zadać zarządcy kilka pytań.
Energia to największa pozycja w budżecie opłat eksploatacyjnych, na którą najemca ma najmniejszy wpływ. Nie wybiera sprzedawcy, nie negocjuje stawki, nie decyduje, kiedy budynek kupuje prąd na kolejny rok. Dostaje gotowy rachunek, rozłożony proporcjonalnie na metry. Dlatego warto wiedzieć, co się dzieje z ceną, zanim w grudniu przyjdzie nowy budżet.
Ile biurowiec płaci za prąd
Eurostat co pół roku publikuje ceny energii dla odbiorców niebędących gospodarstwami domowymi, w podziale na wielkość zużycia. Typowy biurowiec mieści się w przedziale od 500 do 2 000 MWh rocznie. Poniżej cena dla tego przedziału w Polsce, bez VAT, ale z dystrybucją i wszystkimi opłatami, których firma nie odzyska: akcyzą, opłatą mocową, OZE i kogeneracyjną.
| Okres | Cena, zł/kWh netto | Zmiana względem I półrocza 2021 |
|---|---|---|
| I półrocze 2021 | 0,50 | |
| I półrocze 2022 | 0,72 | +46% |
| I półrocze 2023 | 0,99 | +99% |
| I półrocze 2024 | 0,90 | +82% |
| I półrocze 2025 | 0,84 | +70% |
| II półrocze 2025 | 0,82 | +66% |
| I półrocze 2026 | 0,88 | +77% |
Źródło: Eurostat, zbiór nrg_pc_205, przedział 500-1 999 MWh, cena bez VAT, stan na 19.10.2026.
Szczyt przypadł na pierwsze półrocze 2023 roku, kiedy cena niemal się podwoiła względem 2021 roku. Potem przez dwa lata spadała, ale nie wróciła do punktu wyjścia. Zatrzymała się o dwie trzecie wyżej. A w pierwszej połowie 2026 roku zawróciła w górę.
Dla budynku zużywającego 1 000 MWh rocznie, czyli ze środka tego przedziału, różnica między ceną z 2021 roku a dzisiejszą to około 380 000 zł rocznie. Ta kwota w całości trafia do opłaty eksploatacyjnej.
Dlaczego w Polsce jest drożej niż w Niemczech
W euro polski biurowiec płaci dziś 0,207 EUR/kWh. Średnia unijna to 0,180 EUR/kWh, w Czechach jest 0,167, a w Niemczech 0,206. Jeszcze w 2021 roku Polska była o 15% poniżej średniej unijnej. Dziś jest o 15% powyżej i na poziomie niemieckim.
Dwa powody. Pierwszy to produkcja energii: w 2025 roku 52,7% prądu w Polsce pochodziło z węgla, więc koszt uprawnień do emisji CO₂ wchodzi w cenę mocniej niż w krajach z większym udziałem atomu i odnawialnych źródeł. Drugi to opłaty i podatki, których udział w cenie dla firm jest w Polsce najwyższy w Unii: 36% wobec 18% średnio. Najszybciej rośnie wśród nich opłata mocowa. W 2021 roku wynosiła 0,0762 zł/kWh, w 2025 roku 0,1412 zł/kWh, a od stycznia 2026 roku 0,2194 zł/kWh. Niemal trzykrotność w pięć lat. Firmy płacą ją za energię pobieraną w dni robocze między 7:00 a 22:00, czyli dokładnie wtedy, kiedy pracuje biuro.
Co pokazują dane na 2027 rok
Zarządcy budynków kupują energię na kolejny rok zwykle jesienią, w kontraktach terminowych na Towarowej Giełdzie Energii. Kontrakt na dostawę w 2027 roku kosztował w marcu 2026 średnio 433 zł/MWh, a we wrześniu już 556 zł/MWh. To wzrost o 28% w pół roku. Cena bieżąca rosła jeszcze szybciej: z 465 do 667 zł/MWh. Powodem jest wzrost cen gazu i uprawnień do emisji w Europie, ten sam, który we wrześniu podbił inflację w strefie euro do 3,8%.
Cena hurtowa to mniej więcej połowa rachunku biurowca. Reszta to dystrybucja i opłaty regulowane. Stawki opłaty mocowej na 2027 rok Urząd Regulacji Energetyki ogłasza jesienią, a taryfy dystrybucyjne w grudniu. W ostatnich latach obie szły w górę.
Dalej w przyszłość jest więcej niewiadomych niż danych. Od 2028 roku ruszy europejski system ETS2, który obejmie opłatą emisyjną paliwa do ogrzewania budynków. Dla biurowców ogrzewanych z sieci ciepłowniczej zasilanej węglem lub gazem oznacza to wyższą cenę ciepła. Z drugiej strony rosnący udział wiatru, słońca i magazynów energii w polskim miksie powinien w kolejnych latach obniżać cenę hurtową, zwłaszcza w godzinach dziennych. Który efekt przeważy w konkretnym roku, dziś nie wie nikt. Dla najemcy wniosek jest jeden: koszt energii w biurowcu pozostanie zmienny, a umowa powinna to uwzględniać. Jak działa druga strona tego ryzyka, czyli indeksacja czynszu o inflację, opisaliśmy w tekście o waloryzacji czynszu HICP.
Jak energia trafia do opłaty eksploatacyjnej
Najemca płaci za prąd w dwóch miejscach. Pierwsze to własny licznik za energię zużytą w wynajmowanej powierzchni: komputery, oświetlenie, serwerownia, ekspres do kawy. Tę pozycję wynajmujący refakturuje według wskazań licznika i ceny, którą sam uzyskał od sprzedawcy.
Drugie to opłata eksploatacyjna, w której siedzi energia części wspólnych: windy, wentylacja i klimatyzacja, oświetlenie holi i garażu, pompy, systemy bezpieczeństwa. W nowoczesnym biurowcu ta część zużycia jest często porównywalna z licznikami najemców razem wziętymi, a w budynkach z dużym udziałem chłodzenia większa. Koszt jest dzielony na najemców proporcjonalnie do powierzchni i zaliczkowany co miesiąc, a po zakończeniu roku rozliczany. Ile wynoszą te zaliczki w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie, pokazujemy w tekście o wysokości opłat eksploatacyjnych.
Z tego wynikają trzy rzeczy, które warto sprawdzić w umowie i w budżecie.
Po jakiej cenie wynajmujący kupuje prąd. Budynek, który zakontraktował energię na 2026 rok jesienią 2025, zapłacił znacznie mniej niż ten, który kupuje na rynku bieżącym. Zarządcy nie mają obowiązku ujawniać warunków umowy ze sprzedawcą, ale najemca ma prawo zapytać o cenę jednostkową przyjętą do budżetu i o to, czy jest zakontraktowana, czy prognozowana.
Czy w refakturze nie ma marży. Umowa powinna mówić wprost, że energia zużyta przez najemcę jest refakturowana po koszcie zakupu, bez narzutu. Zdarzają się zapisy, które pozwalają doliczyć „koszty obsługi” albo stosować cenę z taryfy sprzedawcy zamiast ceny z kontraktu budynku.
Ile energii zużywają części wspólne i czy ktoś to kontroluje. Budżet na 2027 rok powinien zawierać nie tylko kwotę, ale też zużycie w MWh i cenę jednostkową. Jeśli zużycie rośnie rok do roku w budynku, który nie zwiększył obłożenia, pytanie brzmi, dlaczego. Wentylacja pracująca w weekendy, chłodzenie pustych pięter i oświetlenie garażu przez całą dobę to typowe miejsca, w których budynek marnuje prąd na koszt najemców.
O co zapytać przed akceptacją budżetu na 2027
Większość najemców dostaje budżet opłat eksploatacyjnych w grudniu i akceptuje go milcząco. Tymczasem to jedyny moment w roku, kiedy można mieć wpływ na tę pozycję. Pięć pytań, które warto zadać zarządcy:
- Jaką cenę energii w zł/MWh przyjęto do budżetu i czy wynika ona z zawartego kontraktu, czy z prognozy?
- Ile MWh zużyły części wspólne w 2025 roku, ile zakłada budżet na 2026 i ile na 2027?
- Czy budynek ma audyt energetyczny albo system zarządzania energią i jakie działania oszczędnościowe zaplanowano?
- Czy w budżecie są koszty, które nie powinny obciążać najemców, na przykład energia zużyta przez powierzchnie niewynajęte albo przez komercyjne instalacje właściciela?
- Jak rozliczona zostanie różnica, jeśli rzeczywista cena okaże się niższa od budżetowej?
Przy nowej umowie albo przedłużeniu warto pójść o krok dalej: wpisać limit rocznego wzrostu opłat kontrolowanych przez wynajmującego, prawo wglądu w faktury za media i zasadę refakturowania po koszcie. Listę zapisów, które sprawiają, że takie postanowienia działają, opisaliśmy w tekście o dziesięciu kosztach do wyłączenia z opłaty eksploatacyjnej.
Energia nie wróci do cen z 2021 roku. Najemca nie wpłynie na giełdę ani na opłatę mocową. Może natomiast dopilnować, żeby płacić za prąd, który budynek naprawdę zużył, po cenie, którą naprawdę zapłacił.
