Lublin i Poznań mają ten sam pustostan, ale to dwa różne rynki biurowe

Transkrypcja

Dziś chciałem porozmawiać o rynku biurowym mojego rodzinnego miasta, czyli o Lublinie. Żeby spojrzeć na niego bardziej obiektywnie, postanowiłem porównać go z rynkiem poznańskim, bo kiedy byłem jeszcze na studiach, wydawało mi się, że te dwa rynki są do siebie bardzo zbliżone pod względem liczby mieszkańców i liczby studentów.

Na początek porównajmy poziom pustostanów. Lublin i Poznań mają dziś prawie identyczny wskaźnik: w Lublinie jest to 10,7 procent, w Poznaniu 10 procent. I na tym podobieństwa się kończą, bo za tą samą liczbą stoją dwa zupełnie inne rynki. Jeśli szukasz w Lublinie biura klasy A, ta liczba nie mówi ci o twojej sytuacji prawie nic.

Zacznijmy od skali. Lublin ma 247 tysięcy metrów nowoczesnej powierzchni biurowej w 43 budynkach. Poznań 713 tysięcy metrów w 81 budynkach, czyli prawie trzy razy więcej. Warto na moment wyjść poza biura, bo proporcje między tymi miastami są inne, niż się prawdopodobnie wydaje.

Poznań ma 534 tysiące mieszkańców, Lublin ponad 200 tysięcy mniej. Czyli Poznań jest większy półtora raza, a jego rynek biurowy prawie trzy razy. Podobnie jest ze studentami. W Poznaniu studiuje około 100 tysięcy osób, w Lublinie 57 tysięcy, ale w przeliczeniu na mieszkańca wychodzi podobnie, więc oba miasta można uznać za akademickie.

Cofnijmy się teraz o dekadę, bo dopiero wtedy widać, jak rozwija się miasto. W 2015 roku Lublin miał 341 tysięcy mieszkańców, dziś 327 tysięcy, czyli skurczył się o 4 procent w ciągu dziesięciu lat. Jeśli chodzi o studentów, w roku akademickim 2015 studiowało w Lublinie prawie 70 tysięcy osób, dziś 57 tysięcy. To spadek o jedną piątą. Dla porównania Poznań przez cały ten czas ustabilizował się w okolicach stu tysięcy, a w ostatnim roku znowu rośnie.

A biura? Tu Lublin procentowo wygląda naprawdę lepiej. Przez ostatnie dziesięć lat oddano 105 tysięcy metrów, czyli 42 procent dzisiejszego zasobu. W Poznaniu 274 tysiące, czyli 38 procent. Tylko że 274 to nie to samo co 105, bo w metrach Poznań dołożył prawie trzy razy więcej.

Jeszcze jedna liczba, moim zdaniem najważniejsza z tej dekady: 88 procent lubelskiej klasy A powstało w ostatnich dziesięciu latach. Ten rynek naprawdę jest młody, dopiero co się zbudował, a już widać, że przestał rosnąć. Po stronie biznesu Lublin urósł natomiast wyraźnie. Dziś to ponad 80 centrów usług biznesowych i 10 400 miejsc pracy, z czego ponad połowa w IT. W 2022 roku było to 8 500 miejsc. Czyli popyt rośnie, a podaż stanęła.

Ważniejsze od skali jest jednak to, z czego ten zasób się składa. W Poznaniu klasa A to prawie 60 procent, w Lublinie 35 procent, czyli dziewięć budynków na 43. I tu jest sedno. Kiedy czytasz, że Lublin ma 247 tysięcy metrów nowoczesnej powierzchni biurowej, a szukasz klasy A, to twój rynek to jedyne 87 tysięcy metrów. Trzy razy mniej, niż sugeruje nagłówek.

Teraz to, co jest dostępne od zaraz. W klasie A w Lublinie wolnych jest jedynie 11 500 metrów, w Poznaniu 41 500 metrów. Ale nawet te 11 500 metrów to nie to samo, na co wygląda, bo prawie 88 procent tej powierzchni znajduje się w dwóch biurowcach.

I teraz rzecz sprzeczna z intuicją. W Lublinie pustostany w klasie A są wyższe niż w klasie B, 13,3 procent wobec 9,9 procent. Dla ciebie powinno to znaczyć tyle, że w tych dwóch biurowcach realnie masz pole do negocjacji. Właściciel, któremu stoi 6 tysięcy metrów, rozmawia zupełnie inaczej niż ten, któremu stoi 300 metrów.

Ale i tu jest haczyk, i to rzecz, której nie znajdziesz w żadnym raporcie rynkowym, a która w negocjacjach waży więcej niż wskaźnik pustostanów. W Lublinie problemem nie jest tylko liczba biurowców, ale również liczba wynajmujących. Trzech właścicieli trzyma dziś 81 procent klasy A w mieście. A jeżeli spojrzysz nie na cały zasób, tylko na to, co jest dzisiaj dostępne, robi się jeszcze ciaśniej: 98 procent dostępnej powierzchni biurowej klasy A w Lublinie należy do dwóch właścicieli.

To całkowicie zmienia charakter rozmowy, bo w negocjacjach najmu nie opierasz się na argumentach, tylko na alternatywie. Jeśli masz pięciu wynajmujących, którzy o ciebie konkurują, każdy z nich wie, że jego oferta leży na stole obok czterech innych. Jeśli masz dwóch, obaj wiedzą, że trzeciego nie ma. To nie jest negocjacja, to jest zapytanie o cennik.

Jak w takim razie stoją stawki czynszu w Lublinie? Czynsz to 12,5 euro za metr, w Poznaniu 14 euro. Do tego dochodzą opłaty eksploatacyjne, w Lublinie odrobinę niższe, 18,50 złotego, a w Poznaniu 24 złote. Razem, po dzisiejszym kursie, metr kosztuje w Lublinie 72,50 złotego miesięcznie, a w Poznaniu 84,50 złotego. Przy tysiącu metrów ta różnica to 144 tysiące złotych rocznie.

Mamy trzech właścicieli, którzy trzymają rynek, zero metrów w budowie i rosnący popyt. Przy takim układzie stawki powinny iść w górę, a nie idą. W klasie A to 13,8 euro, w Poznaniu 14 euro, praktycznie tyle samo. Dlaczego? Koncentracja daje wynajmującym przewagę, ale rynek nie daje im popytu, żeby tę przewagę zmienić w czynsz. Dla ciebie wniosek jest praktyczny: w Lublinie nie wygrasz na stawce bazowej, bo ona jest już niska i właściciel nie ma jak jej obniżyć.

I ostatnia liczba. W Lublinie w budowie nie ma ani jednego metra biur, choć mam informację, że szybko może się to zmienić. W Poznaniu powstaje prawie 79 tysięcy metrów, czyli 11 procent obecnego zasobu.

Jeżeli więc szukasz w Lublinie biura klasy A, podsumowanie będzie takie: rynek jest o 14 procent tańszy niż w Poznaniu, ale trzy razy mniejszy. Liczba wynajmujących i poziom pustostanów nie poprawiają sytuacji negocjacyjnej najemców, a nowych projektów jest jak na lekarstwo. Zacznij negocjacje wcześniej, niż zacząłbyś je w Poznaniu, i zacznij od warunków, a nie od stawki. Nie dlatego, że Lublin jest trudniejszy, ale właśnie dlatego, że alternatyw jest mniej, a te, które są, należą do tych samych wynajmujących. Możliwe też, że będziesz musiał poczekać na swoją wymarzoną powierzchnię, aż zwolni ją poprzedni najemca.

Dalej wierzę w potencjał Lublina, który może być idealnym miejscem dla firm planujących rozwój i potrzebujących dużej liczby młodych, zdolnych pracowników. A tych w Lublinie nigdy nie brakowało. Dziękuję.