Czy wiesz, że zostając w tym samym biurowcu przez kilkanaście lat, możesz płacić stawkę znacznie odbiegającą od realiów rynkowych? Paradoksalnie, Twoi nowi sąsiedzi zza ściany mogą płacić mniej, mimo że dopiero podpisali umowę.
Widzę tutaj analogię do przedłużania abonamentu w sieciach komórkowych - jako stały klient z kilkunastoletnim stażem dostajemy ofertę przedłużenia gorszą niż osoba, którą operator chce dopiero pozyskać od konkurencji. Jako doradcy, podczas audytów umów najmu często spotykamy się z tym samym zjawiskiem: mechanizm indeksacji wyprzedził rynek.
Pułapka procentu składanego
Większość umów najmu powierzchni biurowych w Polsce rozliczana jest w euro. Standardem jest coroczna waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji (najczęściej europejski HICP/Eurostat).
Choć 2-3% rocznie wydaje się niewielką korektą, w perspektywie kilkunastu lat uruchamia się mechanizm procentu składanego. Skumulowana indeksacja sprawia, że bazowa stawka czynszu rośnie nieustannie, niezależnie od tego, co dzieje się z popytem i podażą na rynku.
Efekt? Czynsz zwaloryzowany vs. czynsz rynkowy
Wielu najemców, którzy renegocjowali umowy „z automatu" bez głębokiej analizy rynku, wpada w pułapkę. Ich zindeksowana stawka staje się wyższa niż stawka wyjściowa, którą wynajmujący oferuje obecnie nowym klientom, aby przyciągnąć ich do budynku.
Historia poziomu czynszu ostatnich 20 lat w Warszawie
- 2008Szczyt stawek. Najlepsze biurowce w Warszawie (Rondo 1, Metropolitan, Skylight) ofertowały powyżej 34 EUR/m².
- 2009-2020Lata stabilizacji. Duża podaż powierzchni (m.in. dynamiczny rozwój Służewca Przemysłowego) obniżyła stawki najlepszych biur do ok. 25 EUR/m². Przez niemal dekadę czynsze stały w miejscu, a niska inflacja nie windowała stawek zindeksowanych.
- Pandemia i 2022Czynsze efektywne w dół. Choć stawki nominalne nie spadły gwałtownie, wynajmujący zaczęli oferować większe pakiety zachęt (wakacje czynszowe, budżety na wykończenie), co mocno obniżyło realny koszt najmu.
Gdzie jesteśmy dzisiaj?
Dziś sytuacja znów się zmienia. W ostatnich 5 latach obserwowaliśmy wysoką inflację. Dotyka ona zarówno waloryzację umów najmu, jak i wyjściowe stawki czynszu - szczególnie w najlepszych biurowcach, których podaż jest rekordowo niska (wysokie koszty finansowania i niska rentowność projektów biurowych sprawiają, że stawki czynszu znów rosną).
Co to oznacza dla najemców?
Przed każdą renegocjacją konieczny jest audyt. Nie zakładaj, że Twoja obecna stawka jest „rynkowa" - tylko dlatego, że taką podpisałeś kilka lat temu. Sprawdź trzy rzeczy:
- O ile skumulowana indeksacja podniosła Twój czynsz bazowy od momentu podpisania umowy.
- Jakie stawki wynajmujący oferuje dziś nowym najemcom - to prawdziwy punkt odniesienia.
- Jakie pakiety zachęt (wakacje czynszowe, budżety na fit-out) dostają nowi klienci, a Ty nie.
Może się okazać, że wyjście na rynek to nie opcja, a konieczność. Nawet jeśli finalnie zostaniesz w tym samym budynku - negocjacje prowadzone ze świadomością rynku to zupełnie inna rozmowa.
Działaj przed renegocjacją, nie w jej trakcie.
Sprawdzenie każdego scenariusza przed decyzją o przedłużeniu umowy to gwarancja najlepszych negocjacji - niezależnie od tego, w którym budynku się zakończą.
Przy ostatniej renegocjacji sprawdzałeś/aś, o ile indeksacja podniosła Twój czynsz względem ofert dla nowych najemców? Jeśli nie - to najlepszy moment, by to zrobić.
