Rynek nieruchomości biurowych w Polsce zmienia się dynamicznie. Podczas gdy wzrost gospodarczy pozostaje względnie stabilny, transformacja modelu pracy, wzrost kosztów oraz zmieniające się oczekiwania najemców stwarzają nowe wyzwania. Dla firm szukających powierzchni biurowej, zrozumienie głównych czynników ryzyka jest kluczowe do podejmowania świadomych decyzji dotyczących relokacji i negocjacji umów.
Jako doradcy najemcy, monitorujemy te trendy, aby wspierać naszych klientów w wyborze najlepszych rozwiązań. Poniżej prezentujemy analizę 5 głównych zagrożeń na rynku biurowym w 2025 roku, z punktu widzenia największych miast w Polsce, w szczególności rynku krakowskiego.
Mapa ryzyka na rynku biurowym
1. Praca hybrydowa - Ryzyko krytyczne
Model pracy hybrydowej nie jest już trendem, ale nowym standardem rynkowym. To zmienia fundamentalnie sposób, w jaki firmy podchodzą do powierzchni biurowych. Zamiast redukować biura całkowicie, najemcy zmniejszają wynajmowaną powierzchnię przy jednoczesnym podnoszeniu jej jakości.
Efekt jest dwojaki: najemcy coraz częściej pytają „czy warto się ruszać?", a jeśli zdecydują się na relokację, wymagają powierzchni bardziej produktywnych. To tworzy presję na starsze budynki klasy B i C - tzw. „flight to quality". Firmy zarabiające poniżej średniej mogą znaleźć się w trudnej sytuacji, jeśli ich bieżące biuro nie oferuje elastyczności i nowoczesnych amenities.
2. Koszty fit-outu - Ryzyko wysokie
Wzrost kosztów materiałów budowlanych i robocizny znacząco hamuje przeprowadzki firm. Zanim najemca uzna, że zmiana lokalizacji ma sens, musi wziąć pod uwagę nie tylko nowy czynsz, ale także znaczący wydatek kapitałowy na aranżację nowej powierzchni.
Zgodnie z danymi rynkowymi, procent renegocjacji umów w Polsce przekracza 60%. Dla wielu firm decyzja o przeprowadzce stała się bardziej skomplikowana - muszą one dokładnie przeliczać, czy oszczędności na czynszu zrekompensują wysokie koszty fit-outu. Doradcy najemcy powinni brać to pod uwagę, negocjując warunki dla swoich klientów, szczególnie gdy chodzi o bezpłatny okres fit-out.
3. Luka podażowa w 2026 - Ryzyko średnie
Polska ma ograniczoną liczbę nowych projektów biurowych w pipeline'ie na 2026 rok. Ta luka podażowa tworzy presję na wzrost czynszów w topowych lokalizacjach i zmniejsza dostępność dużych modułów klasy A.
Rozjazd między popytem a podażą widoczny jest w każdym kwartale. Dla firm szukających pierwsze klasy powierzchni w prestiżowych lokalizacjach (np. Centrum Warszawy czy Południe Krakowa), negocjacyjna pozycja właścicieli i zarządców budynków wzmacnia się. Rekomendacja dla najemców: zaplanować relokację z odpowiednim wyprzedzeniem.
4. Wymogi ESG - Ryzyko wysokie
Certyfikacja budynków pod względem standardów ESG (Environmental, Social, Governance) już przestaje być dodatkiem - staje się warunkiem koniecznym. Dla międzynarodowych korporacji, zwłaszcza tych sektorem regulated, to wymóg strategiczny.
Budynki bez modernizacji i odpowiednich certyfikatów (BREEAM, LEED, WELL) mogą wypaść z gry w konkurencji o najlepszych najemców. Dodatkowo, rosnące wymogi regulacyjne na poziomie UE oznaczają, że powierzchnie bez odpowiedniego poziomu efektywności energetycznej będą mniej atrakcyjne i droższe do utrzymania.
5. Makroekonomia - Ryzyko relatywnie niskie
Mimo niepewności na arenie geopolitycznej, fundamenty polskiego rynku biurowego pozostają relatywnie stabilne. Większym ryzykiem dla najemców jest nie koniunktura ekonomiczna, ale strukturalna zmiana modelu pracy i wymogi ESG.
To oznacza, że decyzje dotyczące powierzchni biurowej powinny być podejmowane na bazie długoterminowej strategii firmy, a nie krótkookresowych wahań gospodarczych.
Podsumowanie: Co robić?
Dla najemców, którzy rozważają zmianę lokalizacji lub negocjują nową umowę:
- Oceń rzeczywiste potrzeby - czy zmiana jest konieczna w kontekście nowego modelu pracy?
- Kalkuluj długoterminowo - weź pod uwagę czynsz, fit-out, efektywność energetyczną i potencjalny wzrost kosztów.
- Sprawdź certyfikacje - budynek powinien mieć lub planować certyfikacje ESG, aby być przyszłościowy.
- Negocjuj warunki - wykorzystaj obecną sytuację rynkową do rozmowy o ulepszeniach, bezpłatnych okresach czy technicznych udogodnieniach.
- Zaplanuj z wyprzedzeniem - luka podażowa oznacza, że dobre lokalizacje będą zajęte szybko.
Brookfield Partners jako doradca najemcy wspiera firmy w podejmowaniu świadomych decyzji opartych na rzetelnej analizie rynku i rzeczywistych potrzebach biznesowych.