W pierwszym półroczu 2026 z warszawskiego rynku ubyło 13 budynków i około 75 tys. m² biur, a nowych prawie nie przybywa. Do rozbiórki idą też budynki stosunkowo młode, najmłodszy na liście ma 20 lat. Duże biurowce w centrum zastępują nowe wieże, na Służewcu powstają mieszkania. Przed podpisaniem albo przedłużeniem umowy warto sprawdzić plany właściciela wobec budynku.
Aktualizacja 2 października 2026: Konstruktorska 4 nie zostanie jednak rozebrana. Właściciel rozpoczął jej komercjalizację, w ofercie jest od 1 000 do 21 000 m² przy stawce od 16,5 EUR/m² (dane OfficeList, 2.10.2026). Zaktualizowaliśmy tekst, tabelę i wykresy.
Pisząc ten tekst, chcieliśmy przy każdym budynku podać link do jego karty w naszej bazie OfficeList. Przy części się nie dało. Ilmetu, Curtis Plazy, Atrium International i Pekao Tower już tam nie ma, bo nie ma w nich czego wynajmować.
Najmłodszy budynek na tej liście ma dwadzieścia lat. Do niedawna była na niej Konstruktorska 4, oddana w 2015 roku jako siedziba jednego najemcy. We wrześniu 2025 właściciel złożył wniosek o rozbiórkę jej części nadziemnej pod budowę około 250 mieszkań, choć budynek był w pełni wynajęty. Na początku października 2026 z rozbiórki zrezygnowano i budynek wrócił na rynek najmu.
Ile metrów ubyło
W pierwszym półroczu 2026 z warszawskiego rynku wycofano 13 budynków o łącznej powierzchni około 75 tys. m², sześć w pierwszym kwartale i siedem w drugim. W drugim kwartale nie oddano w Warszawie ani jednego nowego biurowca. Zasób nowoczesnych biur w mieście spadł do około 6,23 mln m². Według PKO BP rok 2025 był pierwszym w historii polskiego rynku, w którym zasoby biurowe się zmniejszyły, o 118 tys. m².
Nowej podaży, która mogłaby to wyrównać, prawie nie ma. PKO BP prognozuje na 2026 rok około 140 tys. m² w całej Polsce, czyli rekordowo mało.
Budynki rozebrane, rozbierane i zgłoszone do rozbiórki
| Budynek | Rocznik | Powierzchnia | Status | Co powstaje |
|---|---|---|---|---|
| Atrium International, al. Jana Pawła II 23 | 1995 | 11,1 tys. m² | rozebrany w 2023 | Upper One, 131,5 m, biura i hotel |
| Curtis Plaza, Wołoska 18 | 1992 | ok. 13 tys. m² | rozebrany | akademik StudentSpace, ok. 500 miejsc |
| Universal, al. Jerozolimskie 44 | 1965 | brak danych | rozebrany w latach 2016-2017 | Widok Towers |
| Empark, 4 z 9 budynków | lata 90. | brak danych | rozebrane | osiedle Modern Mokotów, docelowo ok. 1,6 tys. mieszkań |
| Intraco, Stawki 2 | 1975 | brak danych | rozbiórka trwa | nowa wieża PHN, 107 m, ok. 27,6 tys. m², 2030 |
| Ilmet, al. Jana Pawła II 15 | 1997 | 32,5 tys. m² | rozbiórka trwa | Warsaw One, 188 m |
| Saski Point, Marszałkowska 111 | 1999 | 8,3 tys. m² | rozbiórka od sierpnia 2026 | apartamentowiec, 48 lokali |
| Prosta 69 | 1997 | brak danych | rozbiórka od lutego 2026 | LightOn, ok. 23,6 tys. m², I kw. 2029 |
| Bliski Centrum, Żurawia 8 | 2000 | brak danych | pozwolenie na budowę, rozbiórka jesienią 2026 | apartamentowiec, 69 lokali |
| Pekao Tower, Grzybowska 53/57 | 1993 | brak danych | wniosek o rozbiórkę, styczeń 2026 | nowy biurowiec do 90 m |
| Empark: Saturn, Syriusz, Orion | lata 90. | brak danych | pozwolenia na rozbiórkę, październik 2025 | kolejne etapy Modern Mokotowa |
| K4 (Multimedialny Dom Plusa), Konstruktorska 4 | 2015 | 22,7 tys. m² | rozbiórka odwołana, od października 2026 w ofercie najmu | zostaje biurowcem, 1 000-21 000 m² do wynajęcia od 16,5 EUR/m² |
| Trinity One, Domaniewska 52 | 2006 | 19,8 tys. m² | wniosek w trybie lex deweloper | osiedle, ok. 400 mieszkań |
Stan na 2 października 2026. Inwestycje na Służewcu realizowane w trybie lex deweloper wymagają uchwały Rady Warszawy, więc liczby mieszkań mogą się jeszcze zmienić.
Obok tej listy są kolejne wnioski. U zbiegu Marynarskiej i Wynalazek inwestor chce rozebrać pięć biurowców i magazyn, w tym Marynarska Passage i Wynalazek Tower, pod osiedle na około 529 mieszkań. Podobne plany dotyczą Postępu 12 (80 mieszkań), Postępu 2 (420) i Obrzeżnej 7 (118). Na Pradze-Południe Ostrobramska 79 ma ustąpić nowemu biurowcowi.
Z tej listy wyłania się wyraźny podział. Duże biurowce w centrum i na Woli, czyli Intraco, Ilmet, Pekao Tower i Prosta 69, zastępują nowe, wyższe biurowce. Mniejsze budynki w Śródmieściu, jak Saski Point i Bliski Centrum, zamieniają się w apartamentowce. Na Służewcu prawie wszystko idzie pod mieszkania.
Dlaczego burzy się budynki, które jeszcze stoją
Wiek słabo to tłumaczy. Trinity One ma dwadzieścia lat, Bliski Centrum dwadzieścia sześć.
Jarosław Jędrzyński z RynekPierwotny.pl zwraca uwagę, że techniczna możliwość przerobienia biurowca na mieszkania niewiele znaczy: „Kluczowe jest to, ile powierzchni mieszkalnej uda się w nim efektywnie uzyskać i jakim kosztem”. Biurowiec ma głęboki trakt i dużo komunikacji, instalacje trzeba wymienić prawie w całości, więc budowa od zera często wychodzi taniej. Tak było z Saski Point. Nowy właściciel planował przebudowę na mieszkania, ale po analizie stanu technicznego uznał ten plan za nieracjonalny.
Konstruktorska 4 pokazuje, że ten rachunek potrafi się też odwrócić. Rok temu właściciel uzasadniał plan rozbiórki tym, że budynek zaprojektowano pod jednego użytkownika i nie da się w nim przygotować powierzchni na wynajem odpowiadającej temu, czego dziś szukają najemcy. W październiku 2026 ten sam budynek jest w ofercie od 1 000 m².
Na Służewcu dochodzi pustostan na poziomie około 17 procent i ceny gruntów pod mieszkania. Działka jest tam dziś warta więcej niż biurowiec, który na niej stoi.
Co to zmienia przy wyborze biura
Najemca zwykle dowiaduje się o planach właściciela na końcu, choć sygnały widać dużo wcześniej: zmiana właściciela, rosnący pustostan, sąsiedzi, którym nie przedłuża się umów, brak inwestycji w części wspólne. Część informacji jest publiczna. Wnioski o pozwolenie na budowę można sprawdzić w wyszukiwarce GUNB, a konsultacje inwestycji w trybie lex deweloper miasto ogłasza z wyprzedzeniem. Jeśli na działce Twojego biurowca pojawia się wniosek o budowę osiedla, znasz odpowiedź, zanim usłyszysz ją od zarządcy.
Przed przedłużeniem umowy warto też zapytać właściciela wprost o plany wobec nieruchomości i przenieść odpowiedź do umowy. Jeśli budynek ma zniknąć w trakcie najmu albo tuż po nim, przeprowadzisz się wcześniej, niż zakładałeś, zapłacisz za nowy fit-out i będziesz negocjował pod presją czasu.
Kurczy się też wybór. Średni pustostan w Warszawie wynosi 8,5 procent, ale w centrum tylko 4,8. Kto szuka biura w centrum, ma do dyspozycji dużo mniej, niż sugeruje średnia, a metrów będzie tam ubywać szybciej, niż przybywa. Przy relokacji w centrum rozmowy lepiej zacząć wcześniej niż zwykle. Ile czasu realnie na to potrzeba, opisałem w tekście o tym, kiedy zacząć renegocjację umowy najmu.
Źródła: PropertyNews, 26.09.2026 · PropertyNews, 13.09.2026 · PropertyNews, 31.08.2026 · PropertyDesign, 18.03.2026 · Bankier / PKO BP, 17.04.2026 · Murator Plus, 15.09.2025
