W pierwszym półroczu 2026 z warszawskiego rynku wycofano 13 budynków i około 75 tys. m² biur, a nowa podaż jest rekordowo niska. Rozbiórki dotyczą też budynków młodych i wynajętych, bo grunt bywa wart więcej niż to, co na nim stoi. Dla najemcy oznacza to mniejszy realny wybór w centrum i konieczność sprawdzenia planów właściciela przed podpisaniem umowy.
Biurowiec Multimedialny Dom Plusa przy Konstruktorskiej 4 oddano do użytku w 2015 roku. We wrześniu 2025 właściciel złożył wniosek o pozwolenie na rozbiórkę jego nadziemnej części. Budynek ma dziesięć lat, jest w stu procentach wynajęty, a umowa z jedynym najemcą obowiązuje co najmniej do 2027 roku. Mimo to ma zniknąć, a w jego obrysie stanie apartamentowiec dla około 250 rodzin.
To nie jest odosobniony przypadek, tylko najbardziej jaskrawy punkt trendu, który w tym roku przestał być ciekawostką.
Liczby
Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynosiły na koniec drugiego kwartału 2026 roku około 6,23 mln m² i były mniejsze niż kwartał wcześniej. Rok 2025 zamknął się pierwszym w historii polskiego rynku rocznym spadkiem zasobów biurowych, o 118 tys. m² (dane PKO BP).
W pierwszym kwartale 2026 z warszawskiego rynku wycofano 6 budynków o łącznej powierzchni 31 tys. m², w drugim kolejnych 7 o powierzchni około 44 tys. m². Siedemdziesiąt pięć tysięcy metrów w pół roku, przy czym w drugim kwartale nie oddano do użytku ani jednego nowego biurowca.
Z drugiej strony nic tego nie uzupełnia. Prognoza PKO BP z kwietnia 2026 mówi o nowej podaży rzędu 140 tys. m² w całej Polsce, czyli poziomie rekordowo niskim.
Kto już zniknął, kto znika, kto czeka
Poniższa lista obejmuje budynki rozebrane, rozbierane oraz te, wobec których złożono wniosek albo wydano pozwolenie na rozbiórkę.
| Budynek | Rocznik | Powierzchnia | Status | Co powstaje |
|---|---|---|---|---|
| Atrium International | 1995 | 11,1 tys. m² | rozebrany 2023 | Upper One, 131,5 m + hotel |
| Curtis Plaza, Wołoska 18 | 1992 | - | rozbiórka od 2024 | akademik StudentSpace, ok. 500 miejsc |
| Universal przy Rotundzie | 1965 | - | rozebrany od 2016 | Widok Towers |
| Empark: 4 z 9 budynków | lata 90. | - | rozebrane | osiedle Modern Mokotów, docelowo ok. 1,6 tys. mieszkań |
| Intraco, Stawki 2 | 1975 | - | rozbiórka od maja 2026 | nowa wieża PHN, 107 m, 23 kondygnacje, termin 2030 |
| Ilmet, rondo ONZ | 1997 | 32,5 tys. m² | rozbiórka wznowiona w 2026 | Warsaw One, 188 m |
| Saski Point, Marszałkowska 111 | 1999 | 8,3 tys. m² | rozbiórka od sierpnia 2026 | apartamentowiec, 48 lokali |
| Prosta 69 | 1997 | - | rozbiórka od lutego 2026 | LightOn, 23,6 tys. m², I kw. 2029 |
| Bliski Centrum, Żurawia 8 | ok. 2000 | - | rozbiórka jesienią 2026 | 69 apartamentów |
| Pekao Tower, Grzybowska 53/57 | lata 90. | 85 m | wniosek o rozbiórkę, I 2026 | nowy budynek biurowy |
| Empark: Saturn, Syriusz, Orion | lata 90. | - | pozwolenia na rozbiórkę, X 2025 | kolejne etapy Modern Mokotowa |
| Multimedialny Dom Plusa, Konstruktorska 4 | 2015 | - | wniosek o rozbiórkę, IX 2025 | apartamentowiec, ok. 250 mieszkań |
| Trinity One, Domaniewska 52 | 2006 | 19,8 tys. m² | wniosek (lex deweloper) | osiedle, ok. 400 mieszkań |
Stan na 28 września 2026. Inwestycje mieszkaniowe na Służewcu realizowane w trybie lex deweloper wymagają uchwały Rady Warszawy, więc liczby mieszkań mogą się jeszcze zmienić.
Poza tą listą wnioski dotyczą też pięciu biurowców i magazynu u zbiegu Marynarskiej i Wynalazek, w tym Marynarska Passage i Wynalazek Tower, gdzie planowane jest osiedle na około 529 mieszkań. Dalej: Postępu 12 pod projekt na 80 mieszkań, Postępu 2 pod 420, Obrzeżna 7 pod 118. Na Pradze-Południe Ostrobramska 79 ma ustąpić nowemu biurowcowi.
Zauważ, gdzie to się dzieje. Poza Intraco, Ilmetem, Pekao Tower i Prostą prawie wszystko rozgrywa się na Służewcu, i prawie wszystko zamienia się w mieszkania.
Dlaczego, skoro budynki stoją
Odpowiedź nie brzmi „bo są stare”, bo Konstruktorska ma dziesięć lat, a Trinity One dwadzieścia.
Jarosław Jędrzyński z RynekPierwotny.pl ujmuje to tak: nie wystarczy ustalić, czy biurowiec da się technicznie przerobić na mieszkania. „Kluczowe jest to, ile powierzchni mieszkalnej uda się w nim efektywnie uzyskać i jakim kosztem”. Głębokie trakty, dużo komunikacji i przebudowa instalacji sprawiają, że rozbiórka i budowa od zera bywa po prostu tańsza.
Yareal, tłumacząc decyzję o Konstruktorskiej, argumentował, że w istniejącym budynku nie ma realnej możliwości przygotowania powierzchni biurowej na wynajem odpowiadającej dzisiejszym oczekiwaniom najemców. Powstał jako siedziba jednego użytkownika i tak też został zaprojektowany.
Do tego dochodzi arytmetyka: pustostany na Służewcu sięgają około 17 procent, a grunt jest tam wart więcej niż to, co na nim stoi.
Co z tego wynika dla najemcy
Twój budynek też może być na tej liście, a dowiesz się ostatni
Sygnały widać wcześniej: zmiana właściciela, rosnący pustostan, sąsiedzi, którym nie przedłużono umów, brak inwestycji w części wspólne, konsultacje w trybie lex deweloper w Twoim kwartale. Wnioski o warunki zabudowy i o pozwolenie na rozbiórkę są jawne. Warto to sprawdzić, zanim podpiszesz pięcioletnią umowę.
Podaż kurczy się z obu stron naraz
Z rynku znika więcej metrów, niż na niego wchodzi, a nowa podaż jest rekordowo niska. Pustostany w centrum to już 4,8 procent wobec 11,8 procent poza centrum. Jeśli szukasz w centrum, realny wybór jest znacznie mniejszy, niż sugeruje średnia dla miasta. To argument za rozpoczęciem procesu wcześniej, niż wynika z Twojego harmonogramu.
Rozbiórka to Twój koszt, nie tylko właściciela
Jeśli budynek ma zniknąć w trakcie albo tuż po Twojej umowie, przenosisz się wcześniej, niż planowałeś, i płacisz za to fit-outem, przeprowadzką i utratą pozycji negocjacyjnej. Przy przedłużeniu warto zapytać wprost o plany właściciela wobec nieruchomości i spróbować przełożyć odpowiedź na zapis w umowie.
Ile czasu realnie potrzeba na taki proces, opisałem w tekście o tym, kiedy zacząć renegocjację umowy najmu. Co da się wynegocjować przy dzisiejszej strukturze rynku, zebrałem w przewodniku po negocjacjach w 2026 roku.
Źródła: PropertyNews, 26.09.2026 · PropertyNews, 13.09.2026 · PropertyNews, 31.08.2026 · PropertyDesign, 18.03.2026 · Bankier / PKO BP, 17.04.2026 · Murator Plus, 15.09.2025. Dane rynkowe za II kw. 2026 pochodzą z publikacji branżowych wymienionych powyżej.
