Kraków, jako drugi co do wielkości rynek biurowy w Polsce, przechodzi dynamiczną transformację. Dane z pierwszych kwartałów 2025 roku pokazują tendencje, które mogą wydawać się sprzeczne: pustostany spadają, ale dostępne przestrzenie dla najemców mogą być trudniej znaleźć. Co to oznacza dla firm szukających powierzchni biurowej?
Jako doradcy najemcy (nie pośrednicy pracujący na rzecz właścicieli), przeanalizowaliśmy najnowsze dane rynkowe, aby pomóc Wam zrozumieć, jaki jest naprawdę nastrój na krakowskim rynku i jakie strategie negocjacyjne się sprawdzają.
Pustostan spada - szybciej niż średnia w Polsce
W ciągu ostatnich 12 miesięcy pustostan na krakowskim rynku biurowym spadł z 17,2% do 15,5% - redukcja o 1,7 punktu procentowego. Dla porównania:
Kraków znajduje się na piątym miejscu pod względem tempa zmniejszania pustostanu - poniżej Poznania, ale szybciej niż wiele innych miast. To świadczy o zdecydowanie lepszej absorpcji rynku w ostatnich miesiącach.
Popyt przewyższa podaż - znaczna nadwyżka absorpcji
Dane kwartalnych pokazują, że w każdym kwartale 2025 roku popyt na powierzchnie biurowe znacznie przekracza nową podaż. Szacunkowa nadwyżka absorpcji wyniosła +79 700 m² w całej Polsce, z istotnym udziałem krakowskiego rynku.
Dla najemców oznacza to jedno: jest coraz mniej miejsca do wyboru. Firmy, które czekały "aż się coś pojawiło", mogą teraz znaleźć się w sytuacji, gdzie preferowana lokalizacja jest już zajęta lub na bardzo wysoką cenę.
Kraków w polskiej hierarchii rynkowej
Pustostan w Krakowie wynosi obecnie 15,45% - co plasuje to miasto w środku stawki polskich metropolii:
Jednak ta średnia kryje w sobie znaczne różnice geograficzne wewnątrz Krakowa.
Centrum i Południe - zaskakująco napięte rynki
Podczas gdy citywide pustostan wynosi 15,45%, dane strefowe pokazują dramatycznie inny obraz:
- Centrum Krakowa: Pustostan poniżej 8% - praktycznie napełniony rynek, podobnie jak Warszawa.
- Południe: Również napięte - duże firmy szukające premium przestrzeni mogą mieć poważny problem ze znalezieniem powierzchni klasy A.
- Pozostałe dzielnice: Stabilna sytuacja z większą dostępnością.
Klasa A - przyszłość, ale już dziś presja
Segment klasy A w Krakowie wykazuje pustostan na poziomie 17%, co wypada przeciętnie. Jednak trend jest spadkowy, czyli dobre nieruchomości są szybko absorbowane.
To oznacza, że najemcy szukający nowoczesnych, certyfikowanych budynków (z wymogami ESG) będą mieć coraz mniejszy wybór. Dlatego właśnie rekomendujemy planom zmian przedterminowe - aby nie znaleźć się w sytuacji, gdzie jedyną opcją jest droga lokalizacja lub kompromis na jakości.
Rekomendacje dla najemców - scenariuszach lokalizacyjne
Scenariusz 1: Siedziba w Centrum lub na Południu
Status rynku: Napięty, renegocjacyjny podход jest konieczny.
- Taktyka: Zamiast szukać nowej lokalizacji, rozważ renegocjację z obecnym właścicielem - możliwe jest uzyskanie ulg na oprawie, modernizacji lub czynszach przy przedłużeniu umowy.
- Alternatywa: Przearanżowanie obecnej przestrzeni - zmiana layoutu, inwestycja w employee experience - może być bardziej opłacalna niż przeprowadzka.
- Czas: Jeśli zmiana jest konieczna, zaplanuj ją z 6-9 miesięcznym wyprzedzeniem. Dobre lokalizacje w Centrum/Południu nie czekają.
Scenariusz 2: Siedziba w pozostałych dzielnicach
Status rynku: Stabilny, więcej opcji do wyboru.
- Taktyka: Masz więcej siły negocjacyjnej. Dobrze jest porównać kilka opcji, negocjować warunki techniczne (fit-out, okresy prób, elastyczność modulacji powierzchni).
- Oportunizm: To dobry czas, aby negocjować długoterminowe umowy z rozsądnymi wzrostami czynszu, jeśli planujesz perspektywę 5-7 lat.
Konkluzja: Rynek się nie kończy, ale zmienia się
Pytanie "czy rynek najemcy się kończy?" ma odpowiedź: nie - ale rynek się polaryzuje. Dobre lokalizacje (Centrum, Południe, budynki klasy A) są coraz mniej dostępne. Pozostałe obszary pozostają dostępne i otwarte na negocjacje.
Dla firm podejmujących decyzje o relokacji lub renegocjacji, główny lesson brzmi: zaplanuj z wyprzedzeniem, rozważ alternatywy (renegocjacja, przearanżowanie), a jeśli zmiana jest konieczna, bądź gotów na presję cenową w topowych lokalizacjach.
Brookfield Partners jako doradca najemcy pomaga firmom w każdej z tych sytuacji, gwarantując, że Wasze interesy są na pierwszym miejscu.