W roku 2025 dostarczono dziewięć budynków klasy A na głównych rynkach polskich. Liczba ta jest niezwykła nie dlatego, że jest niska – ale dlatego, że jest taka sama, jak w roku 2000, kiedy polski rynek biurowy dopiero raczkował. Historia zatoczyła koło, ale otocznie, w którym się obraca, jest zdecydowanie inne.
Od bumu do zatoru: 25 lat rynku biurowego w Polsce
Przez ćwierć wieku obserwowaliśmy dramatyczną transformację podaży biurowej w Polsce. W latach 2012–2018 rynek przeżywał złoty wiek, kiedy to deweloperzy dostarczali średnio ponad 80 budynków rocznie. Szczyt przypadł na rok 2018, kiedy to sfinalizowano aż 83 projekty. Ta fala wzrostu napędzana była kilkoma czynnikami: ekspansją sektora usług biznesowych, tanim finansowaniem dostępnym na rynkach kapitałowych oraz napływem kapitału zagranicznego.
Okres dynamicznego rozwoju nie trwał jednak długo. Od 2019 roku obserwowaliśmy stopniowe spowolnienie tempa dostarczania nowych budynków. Pandemia COVID-19, która wybuchła w 2020 roku, przystopowała rozwój sektora. Wiele firm przechodzić musiało do pracy zdalnej, co zakwestionowało sens dalszych inwestycji w przestrzeń biurową. Ale to dopiero przedsmak zmian.
Ostateczny cios: 2022–2024
Rzeczywisty szok dla rynku przyszedł w 2022 roku wraz z wojną w Ukrainie. Niepewność geopolityczna, kryzys energetyczny i galopująca inflacja stworzyły idealne warunki do zamrożenia inwestycji. W kolejnym roku dodały się podwyżki stóp procentowych, które drastycznie podniosły koszty finansowania projektów deweloperskich. Równocześnie koszty budowy eksplodowały na skutek podwyżek cen materiałów i pracy.
Deweloperzy, którzy do tej pory planowali nowe projekty, zamrozili je. Pipeline budynków biurowych zaczął kurczyć się w tempie, którego polski rynek nie widział od dekad. Liczba dostarczonego metrażu spada rok do roku, tworząc scenariusz, który może być zarówno zagrożeniem, jak i szansą dla najemców.
Okno możliwości się zamyka
Dla wielu firm decydującym momentem staje się moment, w którym kończy się umowa najmu obecnej powierzchni biurowej. Jeśli ta data przypadnie w ciągu najbliższych 12–18 miesięcy, będą zmuszone do wyboru z znacznie ograniczonej puli dostępnych opcji. Co gorsza, nowe budynki klasy A, oferujące najnowocześniejsze standardy, są praktycznie niedostępne.
Ta ograniczona podaż powoduje, że najemcy tracą możliwość negocjacji. W sytuacji, gdy każdy metr kwadratowy jest na wagę złota, właściciele budynków mogą dyktować warunki. Czynsze wzrastają, a okres przejściowy, w którym najemcy mogli wymusić korzystne warunki umów, powoli się zamyka.
Jak mówimy w Brookfield Partners: „Okno, w którym najemcy mogli dyktować warunki, zamyka się szybciej niż wielu assume". Dlatego właśnie doradcy najemcy rekomendują przeprowadzenie przeglądów portfeli nieruchomości już teraz, gdy jest jeszcze czas na przygotowanie się do zmian rynkowych.
Co dalej? Implikacje dla najemców
Ograniczona podaż nowych budynków oznacza, że konkurencja o dostępne powierzchnie będzie się nasilać. Firmy, które nie podejmą działań proaktywnych w zakresie poszukiwania i negocjowania nowej lokalizacji, mogą znaleźć się w niekorzystnej pozycji.
Doradcy najemcy, działający w imieniu firm, mogą opracować strategie, które maksymalizują szanse na uzyskanie optymalnych warunków umów. Obejmuje to również poszukiwanie alternatywnych rozwiązań – zarówno przyspieszenie procesów, jak i rozważenie budynków nie-klasy A, które mogą oferować dobre relacje ceny do jakości.
Historia zatoczyła koło i wróciła do liczby 9 budynków rocznie. Ale tym razem najemcy mają zdecydowanie mniej czasu, by przygotować się na zmianę. Teraz jest czas na działanie.