Na polskim rynku nieruchomości biurowych znajduje się blisko tysiąc certyfikowanych budynków klasy A. BREEAM, LEED, WELL – te oznaczenia pojawiają się coraz częściej w opisach powierzchni biurowych. Ale czy certyfikacja to rzeczywista oszczędność dla najemcy, czy tylko element marketingowy, który podnosi czynsz?
Oszczędności energetyczne: Fakty i liczby
Obserwacje rynkowe i badania JLL pokazują wyraźnie: certyfikowane budynki oferują rzeczywiste oszczędności w energii. Analiza wykazała, że budynki z certyfikatami BREEAM lub LEED mogą osiągać oszczędności energetyczne na poziomie 25–39 procent w stosunku do budynków niecertyfikowanych.
Dla firmy wynajmującej 3000 metrów kwadratowych powierzchni biurowej, ta różnica może oznaczać dziesiątki tysięcy złotych oszczędności rocznie. Szczególnie istotne w kontekście polskiego rynku, gdzie opłaty za usługi stanowią znaczną część całkowitego kosztu wynajmu.
Czy wyższa czynsz się opłaca?
Naturalnym pytaniem jest: czy wyższa czynsz w certyfikowanym budynku nie znosi oszczędności energetyczne? Europejskie badania rynkowe – w tym raport JLL z lipca 2024 roku zatytułowany „The next frontier for green building certifications" – pokazują, że certyfikowane budynki mogą osiągać premię czynszową na poziomie 5,5–6 procent, a czasami nawet do 7–11 procent w stosunku do niecertyfikowanych.
Jednak gdy zsumujemy całkowity koszt operacyjny – wyższy czynsz minus niższe opłaty za usługi i energię – najemcy bardzo często płacą tyle samo lub nawet mniej niż w budynkach tradycyjnych. To oznacza, że certyfikacja nie jest tylko modą, ale strategią zmniejszającą rzeczywiste koszty operacyjne.
Korzyści poza oszczędnościami finansowymi
Certyfikacja budynku nie byłaby aż tak popularna, gdyby sprowadzała się wyłącznie do oszczędności energetycznych. Równie istotne są dodatkowe korzyści:
Employer Branding: Pracodawcy coraz częściej promują fakt wynajęcia przestrzeni w certyfikowanym budynku jako element ich strategii ESG. Pracownicy, szczególnie z pokolenia millenialsów i Gen Z, preferują pracować dla firm z wyraźnym zaangażowaniem w zrównoważony rozwój.
Raportowanie ESG: Zgodność z wymogami raportowania ESG staje się rzeczywistością. Dyrektywa CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) z 2025 roku wymaga od dużych firm (250+ pracowników, obrót 40 mln EUR+) raportowania zgodnie z Europejskimi Standardami Raportowania Zrównoważoności. Od 2027 obowiązek rozciąga się na mniejsze przedsiębiorstwa.
Lepsze warunki pracy: Certyfikowane budynki zazwyczaj oferują lepszą jakość powietrza, oświetlenie naturalne, ergonomiczne rozwiązania i infrastrukturę dla rowerów. To bezpośrednio wpływa na produktywność i zadowolenie pracowników.
CSRD: Nowy wymóg, nowa motywacja
Wdrażanie dyrektywy CSRD zmienia calculus dla wielu firm. Raportowanie ESG nie będzie już opcjonalne dla dużych organizacji. Wynajęcie biura w certyfikowanym budynku automatycznie przenosi część odpowiedzialności za zrównoważony rozwój na właściciela nieruchomości.
Dla najemcy oznacza to: możliwość łatwiejsze spełnienia wymogów raportowania, dane o emisji CO2 będące gotowe do przedłożenia audytorom i inwestorom, oraz udział w solidnym benchmarku branżowym.
Checklist: Czy budynek certyfikowany jest dla twojej firmy?
Podsumowanie: Nie tylko moda
Certyfikaty budynkowe przestały być markerem luksusu. Stały się narzędziem optymalizacji kosztów operacyjnych, spełniania wymogów raportowania i budowania wizerunku pracodawcy. Dla firm liczących na dalsze rosnące wymogi ESG – a takie będą – wynajęcie certyfikowanego budynku nie jest już pytaniem czy, ale kiedy.
Doradcy najemcy, działający w imieniu firm, rekomendują przeprowadzenie analizy całkowitego kosztu posiadania dla każdej potencjalnej lokalizacji. Czasami certyfikowany budynek o 10 procent wyższym czynszu będzie rzeczywiście tańszy niż budynek tradycyjny, gdy uwzględnimy wszystkie zmienne.
Historia pytania „moda czy rzeczywistość?" mówi jasno: certyfikacja to rzeczywistość, która definicji zmieniła rynek biurowy na bardziej zrównoważony i efektywny ekonomicznie.