Co to jest certyfikat BREEAM?

BREEAM to brytyjski, międzynarodowo uznawany certyfikat zrównoważonego budownictwa. Ocenia budynek m.in. pod kątem efektywności energetycznej, zużycia wody, materiałów i komfortu użytkowników. Poziomy certyfikacji: od Pass, przez Good, Very Good i Excellent, po Outstanding. W polskich biurowcach klasy A to najczęściej spotykane oznaczenie obok LEED.

Czym różni się BREEAM od LEED i WELL?

BREEAM (brytyjski) i LEED (amerykański, poziomy od Certified do Platinum) oceniają wpływ budynku na środowisko - to systemy równorzędne i wybór między nimi zwykle należy do dewelopera, nie najemcy. WELL koncentruje się na czym innym: na zdrowiu i komforcie ludzi w budynku (powietrze, światło, akustyka). Dla najemcy w praktyce liczy się nie nazwa systemu, tylko to, co certyfikat oznacza dla kosztów eksploatacji i raportowania ESG.

Czy budynek z certyfikatem oznacza niższe koszty dla najemcy?

Tak, w rachunku całkowitym. Budynki certyfikowane mają 13-20% niższe koszty operacyjne i 25-39% niższe zużycie energii. Bilans dla najemcy: wyższy czynsz (5-11%) minus niższe opłaty za usługi (13-20%) = porównywalny lub niższy koszt całkowity najmu - a oszczędności akumulują się przy umowach na 5+ lat.

Ile wynosi premia czynszowa w certyfikowanych budynkach?

Certyfikowane budynki osiągają premię czynszową na poziomie 5,5-6%, a czasami nawet 7-11% w stosunku do niecertyfikowanych. Dlatego oferty trzeba porównywać po koszcie całkowitym (TCO), nie po samej stawce czynszu.

Ile biurowców w Polsce ma certyfikat?

W Polsce jest blisko tysiąc certyfikowanych budynków biurowych klasy A - oznaczenia BREEAM, LEED i WELL pojawiają się w opisach powierzchni coraz częściej.

Czy dyrektywa CSRD wymaga najmu w certyfikowanym budynku?

Nie wprost - CSRD nakłada na duże organizacje obowiązek raportowania ESG. Ale najem w certyfikowanym budynku znacząco to ułatwia: część odpowiedzialności za zrównoważony rozwój przechodzi na właściciela nieruchomości, a najemca dostaje gotowe dane o emisji CO2 do przedłożenia audytorom i inwestorom.

Certyfikaty budynkowe: Moda czy realna oszczędność?

W skrócie

Certyfikowane budynki (BREEAM, LEED) zużywają o 25-39% mniej energii i mają o 13-20% niższe opłaty za usługi, ale czynsz jest w nich o 5,5-11% wyższy. W rachunku całkowitym najemca płaci porównywalnie lub mniej niż w budynku bez certyfikatu, a oszczędności kumulują się przy umowach na 5 i więcej lat. Dodatkowo najem w certyfikowanym budynku ułatwia raportowanie ESG wymagane dyrektywą CSRD. W Polsce jest blisko tysiąc takich budynków klasy A.

Zaktualizowano 3 września 2026

Na polskim rynku nieruchomości biurowych znajduje się blisko tysiąc certyfikowanych budynków klasy A. BREEAM, LEED, WELL - te oznaczenia pojawiają się coraz częściej w opisach powierzchni biurowych. Ale czy certyfikacja to rzeczywista oszczędność dla najemcy, czy tylko element marketingowy, który podnosi czynsz?

Oszczędności energetyczne: fakty i liczby

Obserwacje rynkowe i europejskie badania branżowe pokazują wyraźnie: certyfikowane budynki oferują rzeczywiste oszczędności w energii. Analiza wykazała, że budynki z certyfikatami BREEAM lub LEED mogą osiągać oszczędności energetyczne na poziomie 25-39 procent w stosunku do budynków niecertyfikowanych.

Dla firmy wynajmującej 3000 metrów kwadratowych powierzchni biurowej, ta różnica może oznaczać dziesiątki tysięcy złotych oszczędności rocznie. Szczególnie istotne w kontekście polskiego rynku, gdzie opłaty za usługi stanowią znaczną część całkowitego kosztu wynajmu.

Czy wyższy czynsz się opłaca?

Naturalnym pytaniem jest: czy wyższa czynsz w certyfikowanym budynku nie znosi oszczędności energetyczne? Europejskie badania rynkowe z 2024 roku dotyczące certyfikacji budynków pokazują, że certyfikowane budynki mogą osiągać premię czynszową na poziomie 5,5-6 procent, a czasami nawet do 7-11 procent w stosunku do niecertyfikowanych.

Jednak gdy zsumujemy całkowity koszt operacyjny - wyższy czynsz minus niższe opłaty za usługi i energię - najemcy bardzo często płacą tyle samo lub nawet mniej niż w budynkach tradycyjnych. To oznacza, że certyfikacja nie jest tylko modą, ale strategią zmniejszającą rzeczywiste koszty operacyjne.

Porównanie kosztów: Budynek certyfikowany vs. niecertyfikowany

Budynek Niecertyfikowany

100%

Czynsz bazowy + typowe opłaty za usługi i energię

Budynek Certyfikowany

97-102%

Wyższy czynsz (5-11%) - niższe opłaty za usługi (13-20%) = porównywalny lub niższy koszt całkowity

Oszczędność energii

25-39%

Premia czynszowa

5.5-11%

Niższe opłaty za usługi

13-20%

Budynki certyfikowane w Polsce

~1000

Korzyści poza oszczędnościami finansowymi

Certyfikacja budynku nie byłaby aż tak popularna, gdyby sprowadzała się wyłącznie do oszczędności energetycznych. Równie istotne są dodatkowe korzyści:

Employer Branding: Pracodawcy coraz częściej promują fakt wynajęcia przestrzeni w certyfikowanym budynku jako element ich strategii ESG. Pracownicy, szczególnie z pokolenia millenialsów i Gen Z, preferują pracować dla firm z wyraźnym zaangażowaniem w zrównoważony rozwój.

Raportowanie ESG: Zgodność z wymogami raportowania ESG staje się rzeczywistością. Dyrektywa CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) z 2025 roku wymaga od dużych firm (250+ pracowników, obrót 40 mln EUR+) raportowania zgodnie z Europejskimi Standardami Raportowania Zrównoważoności. Od 2027 obowiązek rozciąga się na mniejsze przedsiębiorstwa.

Lepsze warunki pracy: Certyfikowane budynki zazwyczaj oferują lepszą jakość powietrza, oświetlenie naturalne, ergonomiczne rozwiązania i infrastrukturę dla rowerów. To bezpośrednio wpływa na produktywność i zadowolenie pracowników.

CSRD: nowy wymóg, nowa motywacja

Wdrażanie dyrektywy CSRD zmienia calculus dla wielu firm. Raportowanie ESG nie będzie już opcjonalne dla dużych organizacji. Wynajęcie biura w certyfikowanym budynku automatycznie przenosi część odpowiedzialności za zrównoważony rozwój na właściciela nieruchomości.

Dla najemcy oznacza to: możliwość łatwiejsze spełnienia wymogów raportowania, dane o emisji CO2 będące gotowe do przedłożenia audytorom i inwestorom, oraz udział w solidnym benchmarku branżowym.

Lista kontrolna: czy budynek certyfikowany jest dla twojej firmy?

Kryteria decyzyjne dla wynajmu certyfikowanego budynku

Wymogi CSRD: Czy firma musi raportować zgodnie z CSRD lub planuje to w przyszłości?

Strategia ESG: Czy zrównoważony rozwój jest częścią wizerunku firmy i strategii marketingowej?

Duża ilość pracowników: Im więcej pracowników, tym większa oszczędność całkowita na opłatach za usługi i energię.

Długoterminowa umowa: Certyfikacja opłaca się bardziej przy umowach 5+ lat, gdzie oszczędności się akumulują.

Rekrutacja talentów: Czy lokalizacja w certyfikowanym budynku jest ważnym elementem employer brandingu?

Branża: Firmy z branż wrażliwych na ESG (finanse, technologia, kosmetyka) lubią być w certyfikowanych budynkach.

Dostęp do lokacji: Czy certyfikowany budynek oferuje preferowaną lokalizację i dostęp do transportu publicznego?

Podsumowanie: nie tylko moda

Certyfikaty budynkowe przestały być markerem luksusu. Stały się narzędziem optymalizacji kosztów operacyjnych, spełniania wymogów raportowania i budowania wizerunku pracodawcy. Dla firm liczących na dalsze rosnące wymogi ESG - a takie będą - wynajęcie certyfikowanego budynku nie jest już pytaniem czy, ale kiedy.

Doradcy najemcy, działający w imieniu firm, rekomendują przeprowadzenie analizy całkowitego kosztu posiadania dla każdej potencjalnej lokalizacji. Czasami certyfikowany budynek o 10 procent wyższym czynszu będzie rzeczywiście tańszy niż budynek tradycyjny, gdy uwzględnimy wszystkie zmienne.

Historia pytania „moda czy rzeczywistość?" mówi jasno: certyfikacja to rzeczywistość, która definicji zmieniła rynek biurowy na bardziej zrównoważony i efektywny ekonomicznie.