Katarzyna Stalmach · Starszy DoradcaCzy wiesz, że liczby miejsc parkingowych w budynku nie da się „dokupić" na etapie finalizowania negocjacji? Możesz wynegocjować niższy czynsz czy wyższy budżet na aranżację, ale jeśli budynek ma przypisany współczynnik 1 miejsce na 100 m², to żadna siła negocjacyjna tego nie zmieni.
To trochę jak rezerwacja miejsc na wyprzedany koncert. Możesz mieć najlepszą kartę płatniczą świata, ale jeśli w momencie otwarcia sprzedaży ktoś inny kliknął szybciej, miejsc już nie ma, niezależnie od tego, ile jesteś w stanie zapłacić.
W Brookfield Partners, gdzie doradzamy wyłącznie najemcom biurowym, parking jest jednym z pierwszych pytań, które zadajemy przy ustaleniu założeń procesu z klientem. W praktyce jego dostępność może mieć istotny wpływ na wybór lokalizacji, dlatego uwzględniamy ten aspekt już na początku procesu poszukiwania biura.
Skąd bierze się limit
Liczba miejsc parkingowych w biurowcu nie jest kwestią dobrej woli wynajmującego. Wynika z projektu budynku i decyzji administracyjnych podjętych jeszcze na etapie planowania inwestycji, często wiele lat przed tym, zanim pierwszy najemca podpisze umowę. W praktyce oznacza to, że budynek dysponuje z góry ustalonym współczynnikiem parkingowym - i ten współczynnik jest sztywny.
Do tego dochodzi czynnik lokalizacyjny: im bliżej centrum, tym mniej miejsc na metr kwadratowy i tym trudniej o dodatkową pulę. W praktyce wygląda to następująco:
| Lokalizacja | Typowy współczynnik parkingowy |
|---|---|
| Warszawa - CBD / Centrum | 1 miejsce / 100-160 m² |
| Warszawa - Wola | 1 miejsce / 90-200 m² |
| Warszawa - Mokotów / Służewiec | 1 miejsce / 60-90 m² |
| Miasta regionalne (Gdańsk, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Katowice) | 1 miejsce / 60-100 m² |
Podobny wzorzec widać między miastami. W Warszawie o miejsce jest dziś najtrudniej, w miastach regionalnych sytuacja jest chwilowo nieco łatwiejsza - choć i tam parking coraz częściej decyduje o wyborze biura.
Parking jako kryterium odcięcia, nie dodatek
Wielu najemców traktuje parking jako temat „na później": najpierw wybieramy lokalizację, standard budynku, czynsz, a o miejscach porozmawiamy przy okazji. Problem w tym, że budynek, który wygląda idealnie na papierze, może mieć na starcie zbyt mało miejsc, by udźwignąć realne zapotrzebowanie zespołu - i żadna rozmowa na późniejszym etapie tego nie naprawi.
Liczba dostępnych miejsc coraz częściej wpływa na krótką listę lokalizacji w takim samym stopniu jak wysokość czynszu czy standard budynku. Powinna wejść do analizy na samym początku procesu - nie jako dodatkowe pytanie do wynajmującego, ale jako jedno z kryteriów, które od razu zawęża listę realnych opcji. W przypadku firm posiadających własną flotę lub potrzebujących 20-30 miejsc zdarza się, że nawet bardzo atrakcyjne lokalizacje w centrum nie są dalej analizowane wyłącznie z uwagi na ograniczoną dostępność parkingu.
Rynek się zmienia: od sztywnego przydziału do elastycznego zarządzania
Coraz więcej właścicieli budynków odchodzi od sztywnego przypisywania konkretnych miejsc do konkretnych najemców i wdraża bardziej elastyczne modele zarządzania parkingiem. To odpowiedź na pracę hybrydową: skoro w danym dniu w biurze jest 60% zespołu, sztywna pula miejsc „na zapas" dla 100% pracowników jest ekonomicznie nieuzasadniona. Z naszych obserwacji z ostatnich lat wynika, że wiele firm zmniejszyło zapotrzebowanie na stałe miejsca. W ich miejsce wchodzą rozwiązania, które dziś realnie funkcjonują na rynku:
- Operator parkingu - zewnętrzny podmiot zarządza parkingiem i elastycznie udostępnia miejsca w zależności od bieżącego zapotrzebowania.
- Miejsca rotacyjne (shared parking) - pracownicy współdzielą pulę miejsc zgodnie z harmonogramem pracy hybrydowej.
- Elastyczny wynajem - miejsce można wykupić na dzień, kilka dni albo miesiąc przez aplikację; sprawdza się przy pracownikach przyjeżdżających okazjonalnie.
- System rezerwacji przez aplikację - pozwala efektywniej wykorzystać dostępną pulę zamiast trzymać miejsca „na wszelki wypadek".
- Pula dla gości - wydzielone miejsca dla klientów i kontrahentów z możliwością wcześniejszej rezerwacji.
- Współdzielenie między najemcami - niewykorzystane miejsca jednego najemcy mogą czasowo trafić do innego.
- Stacje ładowania EV - coraz częściej standard, ważny również z punktu widzenia polityki ESG najemcy.
Ciekawą alternatywą dla zmotoryzowanych jest też infrastruktura dla rowerzystów: bezpieczne parkingi rowerowe, szatnie z suszarkami, prysznice i stacje serwisowe, coraz częściej obecne w nowych kompleksach biurowych.
Co można wynegocjować i kiedy?
Sztywny współczynnik budynku nie jest zmienny, ale umowa najmu może zawierać mechanizmy, które dają elastyczność w czasie. Takich zapisów nie ma w standardowym wzorcu umowy - trzeba o nie zapytać na początku procesu, nie po fakcie:
- Prawo do zwolnionych miejsc - jeśli inny najemca zwolni miejsca, masz pierwszeństwo ich przejęcia.
- Klauzula elastyczności przy wzroście zatrudnienia - zapisane prawo do dodatkowych miejsc w przypadku wzrostu powierzchni lub zatrudnienia.
- Dostęp do parkingu zewnętrznego - właściciel budynku może mieć umowę z operatorem zewnętrznym, z której skorzysta najemca.
Warto też zweryfikować, czy wszystkie miejsca w budynku są już przypisane najemcom, czy właściciel dysponuje jeszcze pulą niewynajętych. W praktyce to właśnie rzeczywista dostępność, a nie sam współczynnik, ma największe znaczenie dla powodzenia procesu najmu.
Jedno z pierwszych pytań, które zadajemy klientowi, brzmi zawsze tak samo: ile miejsc potrzebujesz dziś, a ile jeśli urośniesz o 30% w ciągu 3 lat? Odpowiedź często już na starcie eliminuje część lokalizacji - i lepiej wiedzieć to przed negocjacjami niż w ich trakcie.
Co to oznacza dla najemcy
Zanim zaczniesz analizę budynków, warto ustalić trzy rzeczy - najlepiej jeszcze przed pierwszym kontaktem z wynajmującymi:
- Ile miejsc realnie potrzebujesz. Nie „ile mielibyśmy w idealnym świecie", tylko ile wynika z faktycznego modelu pracy zespołu (stacjonarnie, hybrydowo, ile osób dojeżdża autem).
- Czy budynek oferuje elastyczne rozwiązania, jeśli sztywny współczynnik nie wystarczy - rotacja, aplikacja, dodatkowa pula od operatora.
- Czy dodatkowe miejsca są w ogóle możliwe do wynegocjowania i na jakim etapie procesu, bo im później, tym mniejsze pole manewru.
Może się okazać, że budynek idealny pod względem czynszu i lokalizacji odpada właśnie na tym kryterium. Lepiej wiedzieć to na starcie procesu niż w połowie negocjacji.
Kluczowy wniosek
Parking to kryterium wejściowe, nie dodatek do negocjacji. Precyzyjne określenie zapotrzebowania na miejsca na samym początku procesu pozwala od razu skoncentrować się na budynkach, które są w stanie je realnie zapewnić - czy to w formie sztywnego przydziału, czy elastycznego modelu zarządzania.
Sam współczynnik parkingowy to jednak dla nas punkt wyjścia do analizy, a nie jedyne kryterium decyzyjne. Oprócz liczby miejsc w samym budynku sprawdzamy również dostępność parkingów w najbliższym sąsiedztwie oraz ofertę operatorów zewnętrznych. Dzięki takiemu szerszemu spojrzeniu nawet lokalizacja z ograniczoną liczbą miejsc w budynku może okazać się dla najemcy rozwiązaniem optymalnym.
